EXPECTATIVA DE DIREITO
STJ nega lucros cessantes à empreendedora impossibilitada de concluir loteamento
Imprensa STJ
Se não há como garantir que um empreendimento imobiliário, se finalizado, teria boa aceitação no mercado, eventual lucro decorrente da comercialização de suas unidades configura mero expectativa de direito. Logo, insuficiente para estabelecer o dever de indenizar em lucros cessantes.
Assim, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) livrou os proprietários de um imóvel da obrigação de indenizar, por lucros cessantes, a empresa que eles haviam contratado para lotear o terreno e vender as frações.
Descumprimento contratual
A empreendedora alegou que não cumpriu o contrato porque, após iniciar os trabalhos, constatou que o terreno era menor do que o indicado pelos proprietários, de modo que o loteamento teria menos unidades do que o projetado. Por essa razão, ajuizou ação indenizatória contra os contratantes, pleiteando o valor correspondente a 50% dos lotes – que receberia pela implantação do loteamento.
O Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) anulou a sentença que negou o pedido indenizatório, considerando que ela analisou matéria diversa da contida no pedido inicial (extra petita). Na sequência, analisando o mérito da ação, condenou os proprietários a indenizarem a empreendedora no valor pleiteado. Para a corte estadual, apesar de ter iniciado a implantação do projeto, a empreendedora ficou impossibilitada de prosseguir em decorrência da inércia dos proprietários em providenciar a adequação do imóvel.
Aplicação da teoria da causa madura
Em recurso ao STJ, os proprietários alegaram que seria inaplicável ao caso a teoria da causa madura – que permite a um tribunal julgar o processo que não tenha sido devidamente solucionado na instância anterior –, porque a sentença foi anulada em decorrência de erro do juiz. Também sustentaram que os autos deveriam ser devolvidos para novo julgamento em primeiro grau, o que permitiria a contestação de eventual condenação por meio da apelação.
Ministro Raul Araújo foi o relator
Foto: TCE-CE
O relator, ministro Raul Araújo, observou que o STJ admite a aplicação da teoria da causa madura mesmo em situações nas quais a sentença é anulada por erro de procedimento (AgInt no REsp 1.392.183), de modo que não se configurou o alegado cerceamento de defesa.
O magistrado lembrou que, sendo a questão de fato e de direito, e concluindo a corte de segundo grau pela suficiência da instrução probatória, ela pode prosseguir no julgamento do mérito da demanda – como no caso dos autos.
Indenização excessiva por valores que não podem ser calculados
Raul Araújo registrou que, para modificar os entendimentos do TJ-PR relativos à comprovação do descumprimento do contrato pelos donos do terreno e à comprovação dos prejuízos efetivos e lucros cessantes, seria necessário reexaminar as provas dos autos, o que é inviável mediante recurso especial (REsp), de acordo com a Súmula 7 do STJ.
Contudo, apontou o ministro, a fixação dos valores devidos a título de lucros cessantes foi excessiva, porque não há como garantir que a empresa, mesmo se finalizasse o empreendimento, teria sucesso em sua comercialização, assim como não é possível prever em que situação estaria o mercado imobiliário no momento da venda – o que não permite estabelecer com exatidão os valores que poderiam ser auferidos com o negócio.
Diante dessas peculiaridades, o relator deu parcial provimento ao recurso para afastar a condenação por lucros cessantes, os quais somente seriam auferidos na hipótese de conclusão do empreendimento.
