EXPECTATIVA DE VALORIZAÇÃO

Falta de shopping em empreendimento imobiliário não causa dano material, decide TJRS

Por Jomar Martins (jomar@painelderiscos.com.br)

Os danos materiais, emergentes ou lucros cessantes, não podem ser produto de mera suposição. Assim, não é possível mensurar o valor de depreciação de um imóvel apenas com base no fato de um shoppping center não ter sido concluído no seu entorno, embora a expectativa de valorização quando da comercialização das unidades do empreendimento.

O entendimento foi firmado pela 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), livrando a São Crispiano Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a Rossi Residencial S/A de pagarem dano material a uma investidora que comprou imóvel na planta do residencial Rossi Fiateci, localizado no bairro 4º Distrito, em Porto Alegre. Ela queria indenizações (moral e material) pela não finalização de um shopping agregado ao empreendimento, como prometia a propaganda.

Perícia demonstrou o contrário: valorização real do imóvel

‘‘Em um contexto no qual o imóvel foi adquirido por R$ 256.000,00 e atualmente é estimado em R$ 464.000,00, com um crescimento de 81,25% em relação ao preço pago e uma valorização real de 4% acima da inflação acumulada, por aplicação do IPCA, prevalece que não está caracterizada a desvalorização imobiliária como consequência da ausência de conclusão da edificação do shopping center, coerentemente com as conclusões explicitadas no laudo pericial’’, apurou o relator das apelações, desembargador  Carlos Cini Marchionatti.

Para o relator, bem ou mal, a obra ainda pode ser concluída. E, dependendo do sucesso do negócio, o shopping center pode ou não vir a refletir sobre o preço dos imóveis da região. ‘‘O que se tem de real e concreto é que o imóvel da demandante valorizou – e valorizou acima da inflação –, o que, por si só, salvo se houvesse prova cabal em contrário, que não há, afasta a configuração dos alegados danos materiais’’, fulminou Marchionatti, reformando a sentença neste aspecto.

Ação indenizatória

Dora Maria de Lima Beck adquiriu, em setembro de 2011, um apartamento no empreendimento Rossi Fiateci, localizado no bairro 4º Distrito, em Porto Alegre. O empreendimento deveria contar com prédios residenciais e comerciais, incluindo um shopping center, localizado no Subcondomínio Rossi Fiateci Mall.

Entretanto, como a construção do shopping não foi concluída – apenas 60% das obras –, a compradora se sentiu prejudicada, em face da possível desvalorização do seu imóvel, que custou R$ 256 mil na planta.

Descontente, Dora ajuizou ação indenizatória no 2º Juízo da 4ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Porto Alegre contra a São Crispiano Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a Rossi Residencial S/A.  Alegou que só adquiriu o imóvel em função da propaganda em cima do shopping, que seria o carro-chefe da revitalização desta antiga e tradicional área comercial e industrial da Capital.

Para dar robustez à ação, a autora trouxe aos autos três avaliações técnicas a respeito da desvalorização do imóvel, bem como o contrato entabulado com as rés. Assim, pediu a condenação de ambas em danos materiais, pela desvalorização do imóvel, além de danos morais, no valor de R$ 30 mil.

Sentença de parcial procedência

Ao julgar o mérito da ação, a juíza Rute dos Santos Rossato deu parcial procedência aos pedidos vertidos pela parte autora na petição inicial. Condenou as rés a indenizar a autora pela desvalorização do imóvel, em valor a ser apurado por meio de prova pericial a ser realizada na fase de liquidação de sentença.  Negou, entretanto, a reparação por danos morais.

Na fundamentação, a juíza explicou que o shopping center, que deveria integrar o empreendimento, ‘‘sequer teve sua construção iniciada, tanto que as rés, em sua contestação intempestiva, não se insurgiram quanto a este ponto’’. Assim, ficou claro que sua não construção acarretou desvalorização do imóvel – o que dá causa à reparação por danos materiais.

A juíza ponderou, por outro lado, que só passíveis de indenização por danos morais os morais os fatos que extrapolam os limites da razoabilidade; ou seja, que causem vexame, sofrimento ou humilhação, interferindo no comportamento psicológico do indivíduo. Ou seja, meros dissabores, aborrecimentos, mágoas, irritação ou sensibilidade exacerbada não devem ser reputados como danos morais, sob pena de banalização do instituto.

‘‘No caso dos autos, verifico que a não concretização do negócio não causou qualquer prejuízo à autora, tendo em vista que o imóvel residencial foi efetivamente entregue pela ré, havendo insurgência tão somente quanto a não construção do shopping center, que acabou por desvalorizar a coisa, não ultrapassando a barreira dos meros aborrecimentos do cotidiano, pelo que não merece amparo a pretensão indenizatória’’, concluiu a juíza Rute dos Santos Rossato na sentença.

Descontentes com o teor da sentença, os litigantes apelaram ao Tribunal de Justiça gaúcho. A parte autora, para reconhecimento do dano moral, sugerindo o arbitramento do quantum indenizatório em R$ 30 mil; e também para pedir dispensa da fase liquidatória, fixando os danos materiais em R$ 107 mil – quase metade do que foi pago pelo imóvel. As demandadas, por sua vez, suscitaram questões preliminares e de mérito, visando ao reconhecimento da ilegitimidade ativa e à improcedência  da ação indenizatória.

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5016400-49.2017.8.21.0001 (Porto Alegre)

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