MCDONALD’S EM SHOPPING

Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos, reafirma STJ

Imprensa STJ

O prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial, previsto no artigo 51 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior. Assim, reafirmando a sua jurisprudência, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial (Resp) interposto pela franquia do McDonald’s no Praia de Belas Shopping, em Porto Alegre.

Para o colegiado, permitir que o inquilino possa obrigar o locador (no caso, o Condomínio do Shopping Praia de Belas), por meio de ação judicial, a renovar o contrato por prazo mais elevado, desestimula a celebração de contratos mais longos de locação comercial.

Segundo o processo, a rede de fast food pleiteou a renovação do aluguel de várias lojas no Praia de Belas nas mesmas condições do contrato original, que tinha duração de 12 anos e 11 meses. Porém, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS), seguindo a jurisprudência do STJ, deferiu a renovação por mais cinco anos, apenas.

Ação renovatória não pode eternizar o contrato de locação comercial

No Resp interposto no STJ, a rede locatária alegou que essa limitação de tempo não está prevista na lei, pois o artigo 51 da Lei 8.245/1991 estabelece a renovação compulsória do contrato locatício comercial pelo mesmo período em que vigorou o último contrato.

O ministro Raul Araújo, relator do recurso, lembrou que, de acordo com a interpretação dessa norma pelo STJ, quando ela dispõe que o locatário tem direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere ao prazo de cinco anos previsto em seu inciso II  do artigo 51 da referida lei, e não ao prazo do último contrato celebrado.

De acordo com precedente da Terceira Turma (REsp 1.323.410), destacado pelo magistrado, a ação renovatória tem a finalidade de proteger o comerciante de abusos do locador, que, anteriormente, exigia o pagamento de altos valores para a renovação do contrato. Segundo esse julgado, tal ação não pode ser usada para eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a natureza consensual dessa espécie contratual.

Renovação ilimitada desestimularia contratos mais longos

Conforme o ministro Raul Araújo, apesar de a Quarta Turma não ter debatido esse tema, não há razão para deixar de acompanhar a orientação já consagrada pelo STJ.

‘‘De fato, possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos’’, apontou o ministro.

Em seu voto pela manutenção do acórdão recorrido, do TJ-RS, o ministro-relator concluiu que, se atendidos os requisitos legais, esse prazo máximo de renovação compulsória é razoável, sobretudo considerando as alterações econômicas que ocorrem ao longo do tempo, bem como a possibilidade de a renovação ser requerida novamente pelo inquilino, ao final de cada quinquênio.

Leia o acórdão do REsp 1990552-RS