Por Vitor Fantaguci Benvenuti

Em recente decisão, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) afastou a responsabilidade do credor fiduciário, posição geralmente ocupada por bancos em contratos de financiamento imobiliário, pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel financiado. Estabelecido sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), o entendimento deverá ser obrigatoriamente aplicado por todos juízes e tribunais do país.

Na ocasião, foi fixada a seguinte tese: ‘‘O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN’’.

Para entender a discussão, é preciso relembrar que, muitas vezes, pessoas físicas e/ou jurídicas têm interesse na compra de determinado imóvel, mas não possuem dinheiro em caixa suficiente para o pagamento à vista.

Nesses casos, é comum que se recorra ao contrato de alienação fiduciária, por meio do qual o comprador do imóvel (devedor fiduciante) transfere a propriedade do bem a um credor fiduciário (geralmente um banco), até que o financiamento seja inteiramente pago.

Com isso, ainda que o comprador não seja ‘‘proprietário’’, ele passa a exercer a ‘‘posse direta’’ do bem, podendo, de imediato, usufruir do imóvel, utilizando-o como sua residência, por exemplo.

Em contrapartida, o credor fiduciário detém a ‘‘propriedade resolúvel’’ do bem, o que é registrado na matrícula do imóvel, inclusive.

Significa dizer que, caso o devedor não pague o financiamento, o banco poderá retirá-lo do imóvel por meio de imissão na posse. Com isso, a instituição financeira consolidará a sua ‘‘propriedade plena’’ sobre o bem.

Por outro lado, caso o financiamento seja regularmente pago pelo devedor fiduciante, o banco emitirá uma carta de quitação, que também deverá ser levada a registro na matrícula do imóvel, para que seja cancelada a alienação fiduciária. Nesta hipótese, quem passa a deter a ‘‘propriedade plena’’ do bem é o devedor fiduciante.

Falta de pagamento de IPTU

Ocorre que, durante o período de vigência da alienação fiduciária, é possível que o devedor fiduciante não pague o IPTU incidente do imóvel, apesar da obrigação que lhe é legalmente imposta.

Como uma estratégia para garantir o recebimento do tributo, os municípios passaram a ajuizar execuções fiscais não apenas contra o devedor fiduciante, mas também contra os bancos, na qualidade de credores fiduciários, que certamente detêm um poder financeiro muito superior.

A lógica dos municípios foi que o artigo 34 do Código Tributário Nacional, ao estabelecer que o sujeito passivo do IPTU é o ‘‘proprietário do imóvel, titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título’’, também lhe autorizaria exigir o IPTU do credor fiduciário.

Porém, o STJ afastou em definitivo essa interpretação, entendendo que o credor fiduciário detém uma propriedade meramente ‘‘resolúvel’’, e não ‘‘plena’’. Ou seja, a propriedade dos bancos somente se consolida caso o financiamento não seja pago e haja a imissão na posse. Antes disso, não é possível considerar o credor fiduciário como proprietário do imóvel, para fins de IPTU.

O ministro Teodoro Silva Santos, relator, ainda registrou corretamente em seu voto que o credor fiduciário não é ‘‘titular do domínio útil’’ ou ‘‘possuidor do imóvel’’, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional, tendo sido acompanhado pelos demais ministros da Corte.

Isso porque o banco exerce apenas uma ‘‘posse indireta’’, sem a intenção de agir como dono do bem (animus domini), o que é necessário para autorizar a incidência de IPTU em face do ‘‘possuidor’’ do imóvel, pela jurisprudência do STJ.

Decisão impacta financiamentos

Essa decisão é importantíssima do ponto de vista econômico, pois impacta diretamente as taxas de juros praticadas pelos bancos nos financiamentos.

Afinal, caso se decidisse pela possibilidade de responsabilização das instituições financeiras, o risco de inadimplemento do IPTU certamente seria traduzido em taxas de juros mais elevadas nos financiamentos imobiliários.

Nesse contexto, merece elogios o posicionamento do STJ, que garantiu segurança jurídica aos envolvidos, prestigiou a melhor interpretação do artigo 34 do Código Tributário Nacional e ainda beneficiou a população brasileira ao evitar um significativo aumento dos juros em financiamentos imobiliários, o que certamente ocorreria caso o entendimento fosse outro.

Vitor Fantaguci Benvenuti é advogado da área tributária no escritório Diamantino Advogados Associados

O Tribunal Superior do Trabalho (TST) sediou, na última quarta-feira (30/4), a cerimônia de homologação de acordo entre a Vale S. A. e o espólio das 272 vítimas do rompimento da barragem da Mina Córrego do Feijão, em Brumadinho (MG), para pagamento de indenizações trabalhistas.

Pelo acordo, a Vale se comprometeu a pagar indenizações extrapatrimoniais aos espólios de todas as 272 vítimas. Entre elas estão dois nascituros – cujas mães, grávidas, morreram na ocasião –, além de pessoas que não tinham relação jurídica com a empresa.

Também estão contemplados os espólios cujos familiares não ingressaram com ações judiciais para reivindicar indenizações, ou mesmo que os que tenham demandas já julgadas improcedentes.

O acordo foi proposto e mediado pelo TST, por meio do Centro Judiciário de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (Cejusc-TST), vinculado à Vice-Presidência do TST, com a cooperação do Poder Judiciário, do Ministério Público e da Defensoria Pública.

Foram realizadas diversas sessões de mediação a partir de fevereiro de 2025, além de audiências específicas nos processos envolvidos, sob a coordenação do ministro Cláudio Brandão e com a participação das equipes da Vice-Presidência e do Cejusc-TST, em um trabalho sistêmico de cerca de 950 horas de dedicação dos profissionais envolvidos. Tudo isso resultou no acordo em processo estrutural e em conciliação em 24 processos individuais e dois processos coletivos.

O Cejusc-TST continuará a promover audiências, de forma a alcançar todos os espólios. A possibilidade de adesão ao acordo permanecerá aberta até julho de 2026.

Manifestações

Para o presidente do TST, ministro Aloysio Corrêa da Veiga, a Justiça do Trabalho tem demonstrado, dentro da sua atuação, a sua importância, a sua imprescindibilidade, que não está restrita ao que diz a CLT.  Segundo ele, o acordo representa a solução de um conflito que abrange não só a relação de emprego, mas também a de trabalho e as consequências daí decorrentes.

O ministro também ressaltou o posicionamento do Poder Judiciário como mediador. ‘‘É a Justiça do Trabalho sendo fiel à sua origem, à sua importância e à sua participação nessa pacificação social, deixando que as partes tragam o resultado daquilo que estão dispostos a conseguir.’’

O vice-presidente do TST e coordenador do Cejusc-TST, ministro Mauricio Godinho Delgado, qualificou o evento como um marco histórico na Justiça do Trabalho. ‘‘O direito e a Justiça encontram sua mais alta conexão e expressão quando, em meio às dores humanas, conseguem promover reconhecimento, reparação e respeito à dignidade da pessoa humana’’, afirmou. ‘‘Que este importante passo inspire a preservação da construção de uma Justiça mais acessível, mais humana e mais transformadora.’’

Para a presidente da Associação dos Familiares de Vítimas de Brumadinho (Avabrum), Nayara Cristina Dias Porto Ferreira, o acordo é um passo importante como reconhecimento da dor imensurável causada pelo acidente e a certeza que a impunidade não pode prevalecer. ‘‘Que sirva de marco de responsabilização e, acima de tudo, de instrumento para que tragédias como a de Brumadinho jamais se repitam em nosso país’’, disse.

O representante da Vale na cerimônia, Humberto Moraes Pinheiro, qualificou todo o processo como um grande aprendizado e reafirmou que o objetivo da empresa sempre foi se conciliar com a sociedade e com os familiares das vítimas. ‘‘Seguimos o caminho correto, de buscar o que é certo, de responder por um dano que a empresa causou, com humildade, a cada dia aprendendo mais’’, afirmou.

Próximos passos

O ministro Cláudio Brandão, vice-coordenador do Cejusc, explicou que se trata de um acordo estruturante, que define as obrigações da Vale com a Justiça do Trabalho, com valores e condições para que as vítimas possam aderir ao acordo. Segundo o ministro, os inventariantes dos espólios das vítimas interessados em aderir poderão procurar a Defensoria Pública e comprovar judicialmente que o processo do inventário está regular.

Os valores das indenizações serão colocados à disposição do processo de inventário após 1º de agosto de 2025, data limite para que a empresa deposite perante a Justiça do Trabalho a importância suficiente ao pagamento de indenizações em favor dos espólios de todas as 272 vítimas.

Segundo Brandão, a iniciativa representa o compromisso da Justiça do Trabalho e das demais instituições envolvidas com a universalização da reparação e com a dignidade das vítimas.

Também discursaram durante a cerimônia o procurador-geral do Ministério Público do Trabalho, José de Lima Ramos Pereira; a presidente do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região, desembargadora Denise Alves Horta; a defensora pública-geral da União, Raquel Gomes de Sousa da Costa Dias; o defensor público federal Jovino Bento Júnior; e José Ricardo Vera, representando a Vice-Presidência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Com informações de Ricardo Reis, coordenador de Editoria e Imprensa da Secretaria de Comunicação Social (Secom) do TST.