Cond. Residencial Mérito Tiquatira, São Paulo
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Os compradores são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula do imóvel, ainda que não tenham recebido as chaves.

A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que considerou a natureza propter rem da obrigação para afastar a necessidade de demonstração da relação jurídico-material entre o promissário comprador e o condomínio. Trata-se de obrigação que surge da titularidade de um direito real sobre um bem.

O colegiado seguiu por unanimidade o voto do relator, ministro João Otávio de Noronha, ao reconhecer a responsabilidade dos executados, promissários compradores de um imóvel no Condomínio Residencial Mérito Tiquatira, Penha de França, em São Paulo, pelos respectivos débitos condominiais. Com isso, foi permitido ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio da execução de título extrajudicial, ficando afastadas as teses antes acolhidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) nos embargos à execução.

A ação teve origem na cobrança de despesas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos compradores. Eles alegaram que, embora constem como proprietários na matrícula, não receberam as chaves do imóvel, jamais foram imitidos na posse e apenas visitaram o condomínio uma vez, razão pela qual não poderiam ser responsabilizados por despesas condominiais.

Asseveraram que, mesmo havendo ‘‘habite-se’’ e registro, sem a entrega das chaves, o promissário comprador não poderia ser compelido ao pagamento de condomínio.

Registro torna comprador responsável pelas cotas condominiais

Já o condomínio sustentou que os promissários compradores são os legítimos proprietários, segundo a matrícula do imóvel, sendo que a dívida condominial pode ser exigida do proprietário registral ou de quem exerça domínio ou posse, dada sua natureza em função do bem, inclusive com possibilidade de sucessão do polo passivo na execução.

O TJSP negou provimento à apelação do condomínio e manteve a sentença que extinguiu a execução por ilegitimidade passiva dos compradores.

No STJ, o ministro Noronha lembrou o julgamento do REsp 1.910.280, quando a Segunda Seção concluiu que, pela natureza das cotas condominiais, devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.

‘‘A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem’’, explicou o relator.

O ministro ainda ressaltou que a falta de entrega das chaves não afasta essa responsabilidade, mas pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, o que não afeta o condomínio. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 2147665

Empresário Fábio Lamborghini
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O Código Civil, em seu artigo 18, é claro: ninguém pode utilizar nome alheio em propaganda comercial. Por isso, a 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou procedente uma ação movida pelas empresas italianas Automobili Lamborghini e Tonino Lamborghini, detentoras da marca Lamborghini, contra o empresário Fábio Lamborghini.

Fábio, que é sobrinho de Ferrucio Lamborghini, o fundador da marca, vive em Porto Alegre e estaria utilizando as empresas Botteghe D’Italia e Fábio Lamborghini Brasil para alavancar seus negócios – em flagrante parasitismo da fama conquistada pela marca italiana.

Na ação, as autoras da ação alegaram que as rés se aproveitaram do prestígio da marca para impulsionar os próprios negócios no mercado brasileiro, utilizando, inclusive, o símbolo da Lamborghini e o nome de seu precursor em um dos vinhos comercializados.

Com a reforma da sentença da 1ª Vara Empresarial e Conflitos de Arbitragem da Comarca de São Paulo, o colegiado de segundo grau determinou que as duas empresas – de agenciamento de serviços e de comercialização de bebidas – se abstenham de associar suas atividades à marca de automóveis de luxo e seu fundador. E ainda fixou indenizações por danos morais, em R$ 30 mil, e materiais, em valor a ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Em seu voto, o relator das apelações, J. B. Paula Lima, destacou que, embora as marcas autoras não possam ser caracterizadas como de alto renome – motivo pelo qual não contam com proteção especial em todos os ramos de atividade –, é evidente que tiveram sua história e prestígio utilizados para que as rés se projetassem no mercado brasileiro.

‘‘A despeito de não se verificar a prática de violação marcária, as rés/reconvintes incorrem em clara concorrência desleal e parasitária, evidente o risco de confusão e de associação indevida para os consumidores, nos termos do artigo 195, inciso III, da Lei de Propriedade Industrial’’, escreveu o magistrado no acórdão.

Os julgadores ressaltaram que as rés podem usar o nome civil do sobrinho do fundador nos produtos comercializados, diante de sua expressa autorização, mas não podem se valer do nome do próprio fundador da marca, pela ausência de autorização do único herdeiro.

Completaram a turma de julgamento os desembargadores Rui Cascaldi e Tasso Duarte de Melo.

A decisão foi unânime. Redação Painel de Riscos com informações da Comunicação Social do TJSP.

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1153098-76.2023.8.26.0100 (São Paulo)