REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Adjudicação inversa é avanço significativo para garantir segurança jurídica no registro de imóveis

Por Elvis Cavalcante Rosseti

A regularização de imóveis é um dos maiores desafios enfrentados por compradores e vendedores no Brasil, especialmente quando o registro da propriedade não é efetivado por uma das partes.

Nesse contexto, a adjudicação compulsória inversa surge como uma solução eficaz para o vendedor que, mesmo após cumprir suas obrigações contratuais, não consegue concluir a transferência da propriedade por inércia do comprador.

Este instrumento jurídico, recentemente fortalecido pela legislação, representa um avanço significativo para garantir segurança jurídica e evitar que o vendedor permaneça vinculado a responsabilidades que já não lhe dizem respeito.

A adjudicação compulsória inversa consiste em uma ação ou procedimento por meio do qual o vendedor busca obrigar o comprador a registrar o imóvel para o seu próprio nome. Isso acontece quando o preço já foi totalmente pago e todas as obrigações do contrato foram cumpridas.

Ela recebe o nome ‘‘inversa’’ porque, tradicionalmente, quem usa a adjudicação compulsória é o comprador, para exigir que o vendedor faça a escritura. Na modalidade inversa ocorre justamente o contrário: o vendedor toma a iniciativa diante da falta de ação do comprador.

O comprador pode não querer levar a escritura a registro, para evitar, por exemplo, que o bem apareça formalmente em seu patrimônio e assim frustrar a pretensão de credores, ou, simplesmente, porque não tem interesse de arcar com as despesas decorrentes do registro: emolumentos  cartorários e o pagamento do ITBI.

Trata-se, portanto, de um instrumento fundamental para destravar situações nas quais o imóvel permanece formalmente registrado em nome do vendedor, apesar de já ter sido vendido e quitado.

A Lei nº 14.382/2022 trouxe relevantes inovações ao inserir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Com isso, a adjudicação compulsória também pode ser feita de forma extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, desde que apresentados os documentos necessários.

Uma das principais finalidades da adjudicação compulsória inversa é permitir que o vendedor deixe de responder por obrigações que acompanham o imóvel (propter rem), como impostos e taxas de condomínio.

Quando o comprador não faz o registro, o imóvel continua formalmente em nome do vendedor, que permanece sujeito a cobranças condominiais que já não deveriam ser suas. Com a adjudicação inversa, o vendedor pode regularizar a propriedade em nome do comprador e evitar prejuízos e transtornos.

Essa medida ainda traz vantagens relevantes quando comparada a outras ações, com a de obrigação de fazer.

Na obrigação de fazer, geralmente, o juiz impõe ao comprador o pagamento de uma multa com a finalidade compeli-lo a assinar a escritura pública e a levá-la a registro no cartório de imóveis. Essa medida, porém, nem sempre é eficaz, especialmente quando o comprador já está em dificuldades financeiras ou quando se trata de um devedor contumaz.

Por outro lado, na adjudicação inversa, a sentença substitui a escritura pública de compra e venda, e o vendedor pode levá-la a registro sem a concordância do comprador e, ainda, cobrar as despesas relativas ao registro na própria ação.

A Justiça tem reconhecido cada vez mais o uso da adjudicação compulsória inversa especialmente em situações nas quais o comprador simplesmente não registra o imóvel em seu nome. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, já destacou:

‘‘Uma vez deferida a adjudicação que buscou, cabe à autora levar a carta ao registro, podendo cobrar do réu as despesas em sede de execução. A atualização dos demais cadastros constitui obrigação acessória implícita no contrato de compra e venda, necessária para que obrigações relacionadas ao imóvel não sejam direcionadas à vendedora.’’
(TJSP – Apelação Cível nº 1088518-03.2024.8.26.0100, Rel. Des. Augusto Rezende, j. 16/01/2025)

A decisão reforça que a adjudicação compulsória inversa não apenas regulariza o registro, mas também permite ao vendedor recuperar despesas e se desvincular de obrigações que não são mais suas.

O instrumento representa um avanço importante no ordenamento jurídico, garantindo segurança e eficiência na regularização imobiliária. Uma solução prática que dá fim a uma pendência que nunca deveria existir e garante que cada parte responda apenas pelo que realmente lhe cabe.

Elvis Cavalcante Rosseti é advogado da área cível do Diamantino Advogados Associados (DAA)