ARTIFÍCIO ARDILOSO

TJSP vê dolo acidental em escritura subfaturada e manda comprador indenizar vendedor do imóvel

Por Jomar Martins (jomar@painelderiscos.com.br)

O artigo 146 do Código Civil (CC) é autoexplicativo: ‘‘O dolo acidental só obriga à satisfação das perdas e danos, e é acidental quando, a seu despeito, o negócio seria realizado, embora por outro modo’’.

Assim, a Justiça Comum do Estado São Paulo decidiu pela validade da escritura pública de venda de um imóvel comercializado por preço inferior ao acordado nas tratativas de negociação. A divergência de valores entre o contrato particular de compra e venda e a escritura pública, embora reconhecida como dolo acidental, não anula o ato no cartório, mas leva à obrigação de reparar perdas e danos.

Em função do entendimento, a Justiça afastou a nulidade do negócio jurídico e reconheceu o dolo na forma acidental, condenando os compradores pagar indenização aos vendedores no valor de R$ 220 mil.

Saldo remanescente

No processo, que tramitou na 3ª Vara Cível da Comarca de Barueri, os vendedores alegaram que foram induzidos a erro, pois assinaram a escritura pública por R$ 420 mil, valor muito inferior ao que constava no compromisso particular de compra e venda, no valor de R$ 640 mil. Tudo em face da promessa dos compradores de pagar o saldo remanescente, de R$ 220 mil, após a apresentação da baixa de gravame e a quitação de débitos de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Para o juiz João Guilherme Ponzoni Marcondes, as provas demonstram que o negócio jurídico efetivamente pactuado foi celebrado pelo valor de R$ 640 mil e que a escritura por valor menor decorreu de estratégia para redução do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – prática de elisão fiscal muito utilizada neste tipo de negociação.

Motivação fiscal

Marcondes também apurou que o recibo de entrega de documentos – assinado pelos próprios réus – comprova a entrega das certidões negativas de débitos e da matrícula do imóvel sem ônus. E mais, a pá de cal: a certidão negativa expedida pela Prefeitura de Santana do Parnaíba, em julho de 2025, confirma a inexistência de débitos tributários sobre o imóvel.

Nesse quadro – continuou o julgador –, a tese apresentada pelos réus, de que teria havido redução definitiva do preço pela não apresentação de certidões pessoais, não resiste ao crivo da análise racional. Afinal, abatimento superior a um terço do valor do imóvel, exclusivamente pela falta de certidões pessoais dos vendedores, contraria frontalmente a lógica econômica do mercado imobiliário.

‘‘O conjunto probatório demonstra de forma inequívoca que houve indicação de preço diverso do negociado na confecção da escritura pública, mediante declaração de valor inferior, com a finalidade de redução da base de cálculo do ITBI’’, cravou na sentença, julgando parcialmente procedente a ação declaratória de nulidade de ato jurídico por vício de consentimento, ajuizada pelos vendedores.

No segundo grau, o entendimento de mérito foi o mesmo. A relatora das apelações na 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), desembargadora Mônica de Carvalho, disse que os compradores utilizaram ‘‘artifício ardiloso’’ para convencer os vendedores a outorgar escritura por valor inferior ao do contrato, sob a promessa de que o saldo remanescente seria quitado futuramente.

‘‘No contexto de escrituras públicas levadas a registro, a preservação do negócio com a respectiva complementação do preço atende à segurança jurídica e à estabilidade das relações imobiliárias, impedindo que a elusão fiscal praticada pelas partes sirva de escusa para o enriquecimento ilícito do comprador’’, definiu, no acórdão, a desembargadora-relatora.

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1005792-39.2022.8.26.0068 (Barueri-SP)

 

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