NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Súmula 308 não é aplicável em casos de alienação fiduciária, decide STJ

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o entendimento firmado na Súmula 308 da corte não pode ser aplicado, por analogia, aos casos que envolvem garantia por alienação fiduciária. Para o colegiado, não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de uma regra jurídica válida.

Segundo o processo, uma construtora, pretendendo obter crédito para um empreendimento imobiliário, alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem à Randon Administradora de Consórcios Ltda.

Três anos depois, apesar de os imóveis pertencerem à credora fiduciária, a devedora fiduciante entregou-os, por meio de contrato de promessa de compra e venda, para outra empresa, que, por sua vez, transferiu a duas pessoas os direitos contratuais sobre os bens. Estas, ao saberem que a propriedade dos imóveis havia sido consolidada em nome da credora fiduciária, devido à falta de pagamento por parte da devedora, entraram na Justiça.

O recurso especial foi interposto pela administradora de consórcios após o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) dar razão aos autores da ação e desconstituir a consolidação da propriedade fiduciária. A corte local entendeu que seria possível a aplicação analógica da Súmula 308 do STJ aos casos envolvendo garantia por alienação fiduciária.

Ministro Antonio Carlos Ferreira
Foto: Imprensa/STJ

Súmula está relacionada à compra de imóveis pelo SFH

O relator na Quarta Turma, ministro Antonio Carlos Ferreira, comentou que a Súmula 308 versa sobre imóveis, dados como garantia hipotecária, que foram adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o qual tem normas mais protetivas para as partes vulneráveis da relação. Conforme lembrou, a súmula surgiu diante do grande número de processos decorrentes da crise financeira da construtora Encol, que culminou com sua falência em 1999.

Segundo o ministro, a análise dos julgamentos que deram origem ao enunciado sumular revela que o financiamento imobiliário do SFH foi o principal fundamento para invalidar, perante os compradores de imóveis da Encol, as hipotecas firmadas entre a construtora e os bancos. Tanto que foi consolidado no STJ o entendimento de que a Súmula 308 não se aplica nos casos de imóveis comerciais, limitando-se àqueles comprados pelo SFH.

Devedor fiduciante não é dono do imóvel

Em seu voto, o relator afirmou que não há como justificar a aplicação da Súmula 308 à alienação fiduciária, tendo em vista a distinção de tratamento jurídico entre os dois tipos de devedores.

‘‘Quando o devedor hipotecário firma um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com terceiro de boa-fé, ele está negociando bem do qual é proprietário. No entanto, essa situação distingue-se significativamente daquela do devedor fiduciante, uma vez que, ao negociar bem garantido fiduciariamente, estará vendendo imóvel que pertence ao credor fiduciário’’.

De acordo com a jurisprudência do STJ, acrescentou Antonio Carlos Ferreira, a venda a non domino (aquela realizada por quem não é dono do bem) não produz efeitos em relação ao proprietário, não importando se o terceiro adquirente agiu de boa-fé.

‘‘Se o devedor fiduciante negociou bem imóvel de titularidade do credor fiduciário sem sua expressa anuência, esse acordo apenas produzirá efeitos entre os contratantes’’, completou.

O ministro observou, ainda, que a eventual aplicação da Súmula 308 aos contratos de alienação fiduciária poderia prejudicar os próprios consumidores, pois o aumento do risco resultaria em elevação do custo de crédito.

‘‘É essencial haver segurança jurídica e econômica nos contratos de alienação fiduciária para garantir a estabilidade das relações contratuais entre as partes envolvidas, bem como para promover o desenvolvimento econômico e o acesso ao crédito de forma responsável’’, concluiu. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 2130141

REPERCUSSÃO GERAL
STF julgará incidência de Imposto de Renda na doação em antecipação de herança

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O Supremo Tribunal Federal (STF) vai decidir se a incidência de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho financeiro na doação, a título de adiantamento de herança legítima, é constitucional. O tema é objeto do Recurso Extraordinário (RE) 1522312, que teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual da Corte (Tema 1.391).

No Direito Civil, o patrimônio do autor da herança é composto de duas partes: a disponível, que pode ser utilizada por ele como preferir; e a legítima, cota reservada obrigatoriamente aos herdeiros.

O ‘‘adiantamento de legítima’’ é a doação, em vida, de uma fatia desse patrimônio aos descendentes ou cônjuge. Esse valor adiantado deve ser descontado no momento da partilha de bens.

Fato jurídico

A União questiona decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF-4), que não admitiu a incidência de Imposto de Renda sobre doações de bens e direitos aos filhos de um homem, em ‘‘adiantamento de legítima’’.

De acordo com a Justiça Federal da 4ª Região, os trechos das Leis 7.713/1988 e 9.532/1997, que tratam da tributação desse adiantamento, criam novo fato gerador do Imposto de Renda.

Acréscimo patrimonial

No STF, a União argumenta que as normas não preveem a tributação da doação propriamente dita, mas do acréscimo patrimonial resultante da comparação entre o valor do bem constante na declaração do doador e o atribuído ao bem na transferência; ou seja, apenas sobre o ganho de capital. Sustenta ainda que os dispositivos não tratam da base de cálculo ou do fato gerador do Imposto de Renda, que exigem lei complementar, mas apenas fixam o momento da sua incidência sobre o acréscimo patrimonial (a data da doação).

Manifestação

Em sua manifestação, o ministro Gilmar Mendes observou que não há jurisprudência pacífica do STF sobre a matéria. Há precedentes tanto pela inconstitucionalidade da tributação do ganho de capital nas transferências de bens do doador, por acarretar bitributação em relação ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), quanto no sentido de que, na ‘‘antecipação de legítima’’, não há acréscimo patrimonial disponível para incidência do Imposto de Renda. Com informações de Suélen Pires, da Assessoria de Imprensa do STF.

RE 1522312

PACTO LIVRE
Empresa que descumpriu acordo antes da recuperação judicial terá de pagar multa

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Banco de Imagens TRT-11

A LT TEQ Indústria e Comércio, microempresa de Limeira (SP), terá de pagar multa por descumprimento de um acordo firmado com um trabalhador em reclamatória trabalhista. Para o colegiado, o fato de a empresa ter tido a recuperação judicial deferida pouco depois do descumprimento não afasta a aplicação da penalidade, prevista no próprio acordo, a um fato ocorrido antes do deferimento.

Empresa deixou de pagar parcela do acordo

O ajuste, firmado em fevereiro de 2019, previa o pagamento de R$ 480 mil em 40 parcelas mensais sucessivas, até 30/5/2022, e estabelecia multa de 50% do total remanescente em caso de não pagamento ou atraso injustificado, além do vencimento antecipado de todas as demais parcelas.

O trabalhador noticiou o descumprimento da nona parcela, com vencimento em 28/10/2019, e ele cobrou na Justiça a multa.  Em 14/10/2019, a empresa entrou com o requerimento da recuperação judicial, mas esta só foi deferida em 4/11/2019.

Para o TRT, competência era do juízo de falências

O juízo de primeiro grau deferiu o pedido do trabalhador para a habilitação do crédito do valor da penalidade na recuperação judicial. No entanto, o Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (Campinas/SP) afastou a decisão.

Para o TRT, após o deferimento da recuperação judicial, a competência para o prosseguimento dos atos de execução relacionados a reclamatórias trabalhistas movidas contra a empresa é do juízo de falências e recuperação judicial. À Justiça do Trabalho caberia apenas apurar o crédito, e não praticar nenhum ato que comprometa a empresa em recuperação.

A ministra Delaíde Miranda Arantes, relatora do recurso de revista do trabalhador no TST, observou que, ainda que a devedora esteja em recuperação judicial, a sociedade continua a conduzir a atividade empresarial e a administração de seu patrimônio, nos termos da Lei de Falências (Lei 11.101/2005).

‘‘Além disso, trata-se de transação entabulada pelas partes, sem notícia de vício de consentimento, não sendo razoável excluir por completo a cláusula penal livremente pactuada’’, assinalou.

No sentido temporal, a ministra destacou que o acordo foi descumprido antes do deferimento da recuperação judicial, o que, a seu ver, reforça a conclusão de que não é possível excluir a multa.

A decisão foi por maioria, vencido o ministro Alexandre Ramos. Com informações de Guilherme Santos, da Secretaria de Comunicação Social (Secom) do TST.

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RR-0010568-35.2016.5.15.0014

ADI
Lei do RS que afasta exigência para agrotóxico importado é constitucional, decide STF

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Ministro Dias Toffoli, relator
Foto: Rosinei Coutinho/STF

O Supremo Tribunal Federal (STF) validou uma lei do Rio Grande do Sul que deixou de exigir que agrotóxicos importados tenham autorização de uso em seu país de origem para serem vendidos e usados no Estado. Para a maioria do Plenário, não há inconstitucionalidade, porque, seja qual for a origem, todos os defensivos agrícolas distribuídos e comercializados no território gaúcho deverão observar a legislação federal.

A decisão foi tomada por maioria no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 6955.

Autores da ação, o Partido dos Trabalhadores (PT) e o Partido Socialismo e Liberdade (PSOL) questionam a Lei estadual 15.721/2021, que, ao alterar a Lei 7.747/1982, afastou tal exigência.

Dentre outros pontos, as legendas alegam que a lei ofende o princípio da vedação ao retrocesso socioambiental e os direitos à saúde e à redução dos riscos inerentes ao trabalho e ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Órgão federal competente

No voto que prevaleceu no julgamento, o relator, ministro Dias Toffoli, não verificou inconstitucionalidade, porque, a seu ver, o legislador estadual buscou adequar a norma local à legislação federal sobre o tema.

Toffoli explicou que, embora tenha deixado de exigir um requisito aos produtos importados, a lei questionada não passou a admitir sua distribuição e sua comercialização de maneira indiscriminada, porque a norma continua a exigir o registro dos produtos no órgão federal competente e o cadastro nos órgãos estaduais.

Ele destacou, ainda, que a legislação federal atual sobre a matéria (Lei federal 14.785/2023) só permite a utilização de agrotóxicos se previamente registrados em órgão federal.

Seguiram o relator os ministros Alexandre de Moraes, Gilmar Mendes, Nunes Marques, André Mendonça, Luiz Fux e o presidente, ministro Luís Roberto Barroso. Ficaram vencidos a ministra Cármen Lúcia e os ministros Flávio Dino, Cristiano Zanin e Edson Fachin, para quem a nova lei reduziu o nível de proteção ambiental e pode expor a risco à saúde da população gaúcha.

A ADI 6955 foi julgada na sessão virtual encerrada em 24/4. Com informações de Gustavo Aguiar e Allan Diego Melo, da Assessoria de Imprensa do STF.

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ADI 6955

POSSE INDIRETA
STJ afasta responsabilidade do credor fiduciário em execução de IPTU de imóvel financiado

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Reprodução Metrô Linha 4

Por Vitor Fantaguci Benvenuti

Em recente decisão, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) afastou a responsabilidade do credor fiduciário, posição geralmente ocupada por bancos em contratos de financiamento imobiliário, pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel financiado. Estabelecido sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), o entendimento deverá ser obrigatoriamente aplicado por todos juízes e tribunais do país.

Na ocasião, foi fixada a seguinte tese: ‘‘O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN’’.

Para entender a discussão, é preciso relembrar que, muitas vezes, pessoas físicas e/ou jurídicas têm interesse na compra de determinado imóvel, mas não possuem dinheiro em caixa suficiente para o pagamento à vista.

Nesses casos, é comum que se recorra ao contrato de alienação fiduciária, por meio do qual o comprador do imóvel (devedor fiduciante) transfere a propriedade do bem a um credor fiduciário (geralmente um banco), até que o financiamento seja inteiramente pago.

Com isso, ainda que o comprador não seja ‘‘proprietário’’, ele passa a exercer a ‘‘posse direta’’ do bem, podendo, de imediato, usufruir do imóvel, utilizando-o como sua residência, por exemplo.

Em contrapartida, o credor fiduciário detém a ‘‘propriedade resolúvel’’ do bem, o que é registrado na matrícula do imóvel, inclusive.

Significa dizer que, caso o devedor não pague o financiamento, o banco poderá retirá-lo do imóvel por meio de imissão na posse. Com isso, a instituição financeira consolidará a sua ‘‘propriedade plena’’ sobre o bem.

Por outro lado, caso o financiamento seja regularmente pago pelo devedor fiduciante, o banco emitirá uma carta de quitação, que também deverá ser levada a registro na matrícula do imóvel, para que seja cancelada a alienação fiduciária. Nesta hipótese, quem passa a deter a ‘‘propriedade plena’’ do bem é o devedor fiduciante.

Falta de pagamento de IPTU

Ocorre que, durante o período de vigência da alienação fiduciária, é possível que o devedor fiduciante não pague o IPTU incidente do imóvel, apesar da obrigação que lhe é legalmente imposta.

Como uma estratégia para garantir o recebimento do tributo, os municípios passaram a ajuizar execuções fiscais não apenas contra o devedor fiduciante, mas também contra os bancos, na qualidade de credores fiduciários, que certamente detêm um poder financeiro muito superior.

A lógica dos municípios foi que o artigo 34 do Código Tributário Nacional, ao estabelecer que o sujeito passivo do IPTU é o ‘‘proprietário do imóvel, titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título’’, também lhe autorizaria exigir o IPTU do credor fiduciário.

Porém, o STJ afastou em definitivo essa interpretação, entendendo que o credor fiduciário detém uma propriedade meramente ‘‘resolúvel’’, e não ‘‘plena’’. Ou seja, a propriedade dos bancos somente se consolida caso o financiamento não seja pago e haja a imissão na posse. Antes disso, não é possível considerar o credor fiduciário como proprietário do imóvel, para fins de IPTU.

O ministro Teodoro Silva Santos, relator, ainda registrou corretamente em seu voto que o credor fiduciário não é ‘‘titular do domínio útil’’ ou ‘‘possuidor do imóvel’’, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional, tendo sido acompanhado pelos demais ministros da Corte.

Isso porque o banco exerce apenas uma ‘‘posse indireta’’, sem a intenção de agir como dono do bem (animus domini), o que é necessário para autorizar a incidência de IPTU em face do ‘‘possuidor’’ do imóvel, pela jurisprudência do STJ.

Decisão impacta financiamentos

Essa decisão é importantíssima do ponto de vista econômico, pois impacta diretamente as taxas de juros praticadas pelos bancos nos financiamentos.

Afinal, caso se decidisse pela possibilidade de responsabilização das instituições financeiras, o risco de inadimplemento do IPTU certamente seria traduzido em taxas de juros mais elevadas nos financiamentos imobiliários.

Nesse contexto, merece elogios o posicionamento do STJ, que garantiu segurança jurídica aos envolvidos, prestigiou a melhor interpretação do artigo 34 do Código Tributário Nacional e ainda beneficiou a população brasileira ao evitar um significativo aumento dos juros em financiamentos imobiliários, o que certamente ocorreria caso o entendimento fosse outro.

Vitor Fantaguci Benvenuti é advogado da área tributária no escritório Diamantino Advogados Associados