​A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a administradora de consórcio não é obrigada a efetuar o registro, em seus assentamentos, a pedido do cessionário, da cessão de direitos creditórios inerentes a uma cota de consórcio cancelada.

Segundo o processo, uma empresa adquiriu, por meio de instrumento particular, os direitos de crédito relativos a uma cota de consórcio cancelada. Na sequência, ajuizou ação contra a Sicoob Administradora de Consórcios Ltda., para que esta fosse obrigada a anotar, em seu sistema, que ela – a empresa adquirente – havia se tornado cessionária do crédito. Consequentemente, a administradora deveria se abster de pagar o crédito cedido ao consorciado cedente, ‘‘sob pena de ter que pagar de novo’’.

O juízo de primeiro grau negou os pedidos, por entender que a cessão de cota de consórcio deve observar o disposto no artigo 13 da Lei 11.795/2008. Contudo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a sentença e condenou a administradora a anotar em seu sistema a cessão realizada.

No recurso ao STJ, a Sicoob sustentou que, para haver uma transferência de cotas, a sua anuência prévia seria indispensável, mas essa regra não foi observada no caso.

Regulamento do consórcio tem regra para transferência

Segundo o relator do recurso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a jurisprudência do STJ entende que a eficácia de uma cessão de crédito está condicionada apenas à notificação do devedor, como disposto no artigo 290 do Código Civil (CC).

Apesar disso, o ministro ressaltou que não se pode desconsiderar o artigo 286 do mesmo Código, que dispõe que o credor pode ceder o seu crédito, desde que isso não contrarie a convenção firmada com o devedor.

O relator observou, no entanto, que esse não seria o aspecto mais importante para a solução da controvérsia, tendo em vista que, na demanda, não foram questionadas propriamente a validade e a eficácia da cessão de crédito, mas apenas o dever de anotação e registro do negócio jurídico celebrado pelo consorciado com um terceiro, e a pedido deste, nos assentamentos cadastrais da administradora de consórcio.

Não há lei que obrigue o registro

Villas Bôas Cueva destacou que ‘‘não há, nem na Lei 11.795/2008 nem nas normas editadas pelo órgão regulador e fiscalizador (Resolução BCB 285/2023), nenhuma disposição obrigando a administradora de consórcio a efetuar o registro da cessão de direitos creditórios, a pedido do cessionário, com o qual aquela não mantém nenhum vínculo obrigacional’’.

Ele enfatizou que, mesmo sendo válida a cessão de crédito – questão que não estava em julgamento –, não se poderia criar a obrigatoriedade de anotação e registro do negócio jurídico, como pretendido pela autora da ação.

‘‘Deve o cessionário assumir os riscos de sua atividade, não podendo impor à administradora de consórcios obrigações que ela só tem para com o próprio consorciado’’, concluiu o relator. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 2183131

Ao conferir às teses do Tema 886 interpretação compatível com o caráter propter rem da dívida condominial, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador para responder à ação de cobrança de taxas de condomínio posteriores à imissão do comprador na posse do imóvel, na situação em que o contrato não tenha sido registrado em cartório. A obrigação nasce e se mantém em razão da titularidade de um direito real sobre a coisa – no caso, o imóvel.

No caso em julgamento, o Condomínio do Núcleo Habitacional Eucaliptos – Condomínio XV, localizado no bairro Boqueirão, em Curitiba, ajuizou a ação contra um casal para cobrar quotas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel era de propriedade da Companhia de Habitação Popular de Curitiba (Cohab), que, em 1985, prometeu vendê-lo ao casal.

A ação foi julgada procedente, mas, após a frustração das primeiras tentativas de execução da sentença, o condomínio requereu a penhora do imóvel gerador das despesas, de propriedade da Cohab, que não participou do processo na fase de conhecimento. A empresa, por sua vez, ingressou com embargos de terceiros para levantar a penhora, mas o pedido foi negado.

Ao STJ, a companhia requereu o reconhecimento da responsabilidade exclusiva do comprador pelo débito condominial e o reconhecimento da sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução.

Ministra iIsabel Gallotti foi a relatora
Foto: Lucas Pricken/STJ

Teses do Tema 886 devem ser interpretadas com cautela

A relatora do recurso no STJ, ministra Isabel Gallotti, lembrou que a questão da legitimidade para responder à ação de cobrança de quotas condominiais, nos casos em que o proprietário (promitente vendedor) cedeu a posse do imóvel ao promissário comprador e este não pagou os encargos devidos ao condomínio, já foi objeto de muitos julgamentos nas duas turmas de direito privado do STJ e na Segunda Seção, sob o rito do recurso repetitivo (Tema 886).

Nesse repetitivo, foram fixadas três teses sobre o assunto, uma das quais estabeleceu que, sendo provado que o condomínio sabia da transação, ‘‘afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador’’.

Contudo, a ministra ponderou que há certa divergência entre as turmas do STJ, refletida também nos julgamentos de segunda instância, que ora aplicam literalmente as teses fixadas no Tema 886, ora seguem o entendimento do ministro Paulo de Tarso Sanseverino (falecido) no REsp 1.442.840, no sentido de que tais teses devem ser interpretadas com cautela, à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.

Segundo a relatora, isso se deve ao fato de o repetitivo não ter enfrentado a questão pela ótica da natureza propter rem das quotas de condomínio, a qual estabelece entre a dívida e o imóvel gerador das despesas um vínculo que se impõe independentemente da vontade das partes contratantes.

Promessa de compra e venda não vincula condomínio

Examinando o processo, a ministra verificou que houve a imissão na posse pelos compradores, bem como a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Para ela, no entanto, o condomínio – credor de obrigação propter rem – não pode ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros. ‘‘A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa’’, disse.

Na sua avaliação, quando ajuizada a ação de cobrança de quotas condominiais, a promessa de compra e venda não pode vincular o condomínio – o que ocorreria se a legitimidade do proprietário ficasse condicionada à ausência de imissão na posse do imóvel pelo comprador e à ausência de ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação –, fatores que se prendem ao acordo de compra e venda.

No caso em análise, Gallotti considerou que, embora a empresa proprietária não tenha se beneficiado dos serviços prestados pelo condomínio, ela deve garantir o pagamento da obrigação com o próprio imóvel que gerou a dívida, em razão de ser titular do direito real. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 1910280