Imprensa STJ

Com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão judicial que, em razão da pandemia da Covid-19, reduziu em 50% o valor do contrato de locação de um espaço utilizado para coworking – ambiente de trabalho coletivo e colaborativo voltado para profissionais autônomos e pequenas empresas.

A redução foi estabelecida pelo prazo de três meses. Após esse período, a locatária poderá buscar uma nova readequação do valor contratual, caso seja de seu interesse.

Para a Quarta Turma, embora a pandemia tenha trazido efeitos negativos para ambas as partes da relação de locação não residencial, o caso dos autos revela um desequilíbrio econômico-financeiro exagerado contra a locatária, o que justifica a redução temporária do aluguel.

De acordo com a locatária, após as medidas de restrição de circulação de pessoas adotadas pelo governo do Distrito Federal para controle da pandemia, o atendimento no espaço foi drasticamente reduzido, pois deixou de ser utilizado pelas empresas. Apesar da situação de crise sanitária e dos prejuízos financeiros enfrentados pela empresa de coworking, que teve diminuição de mais de 27% em sua receita, a locadora manteve o valor integral do aluguel.

Em primeiro grau, o juiz confirmou a antecipação de tutela e condenou a locadora a reduzir o aluguel em 50%, por três meses, com previsão de reavaliação no fim do período. A sentença foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJ-DFT), segundo o qual a redução resguardaria os interesses de ambas as partes, preservando a empresa e mantendo o contrato de aluguel.

Fato imprevisível e extraordinário pode autorizar revisão contratual

Por meio de recurso especial (REsp), a locadora alegou que os ônus decorrentes da impossibilidade do pagamento dos aluguéis não poderiam ser transferidos a ela, pois esta seria a sua única fonte de renda.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, comentou que, no ordenamento jurídico brasileiro, a regra é a liberdade de contratar, e a exceção é a intervenção judicial para a revisão do pacto, especialmente após as alterações introduzidas pela Lei 13.874/2019.

Entre essas hipóteses excepcionais, explicou, está a ocorrência de fato superveniente – imprevisível e extraordinário – capaz de alterar, de forma significativa, o equilíbrio econômico e financeiro do acordo, trazendo situação de onerosidade excessiva para uma das partes e de vantagem extrema para a outra, nos termos do artigo 478 do Código Civil.

Embora reconheça que a Covid-19 tem sido vista por parte da doutrina como causa para a configuração do fato imprevisível e extraordinário, Salomão lembrou que o STJ, no REsp 1.998.206, entendeu que a revisão dos contratos em razão da pandemia não é automática, havendo a necessidade de se considerar a natureza do ajuste e a conduta das partes.

Locatária comprovou perda de receita e dificuldades para pagamento do aluguel

O ministro destacou que, nos espaços de coworking, há o compartilhamento do mesmo ambiente por diferentes profissionais, razão pela qual a atividade foi diretamente afetada pelas medidas restritivas impostas na pandemia.

Segundo ele, a empresa administradora do espaço coletivo comprovou adequadamente a queda de receita decorrente dessas limitações e, apesar disso, continuou obrigada a arcar com o valor integral da locação, quando as circunstâncias existentes à época do contrato foram drasticamente alteradas.

‘‘A fixação de um período determinado para que as partes possam se adequar às condições (adversas) que lhes foram impostas constitui medida salutar, capaz de promover a melhor composição para cada caso, especialmente quando a manutenção do contrato é viável, como no caso dos autos’’, concluiu o relator.

REsp 1984277-DF

Secom TST

A Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) determinou a liberação da penhora das vagas de garagem vinculadas a imóveis pertencentes a duas sócias empresárias de Londrina (PR). Elas estão sendo executadas para quitar uma dívida trabalhista.

O entendimento do colegiado é de que as vagas, por ausência de matrícula própria no registro de imóveis, estão vinculadas aos respectivos imóveis, bens de família, e, portanto, também são impenhoráveis. A decisão foi unânime.

Dívida trabalhista

A ação teve início em 2014, quando um motorista que prestava serviços para a empresa pleiteou, na Justiça do Trabalho, entre outras parcelas, indenização por danos morais e materiais em decorrência de doenças como cardiopatia isquêmica, epilepsia e depressão.

Conforme a petição inicial, as doenças teriam sido contraídas em razão das atividades realizadas para a empresa e em função do relacionamento com as chefias.

Penhora

No primeiro grau, os pedidos foram parcialmente deferidos. Entretanto, como a empresa se encontra em recuperação judicial, a execução da dívida foi direcionada aos sócios. Assim, a Justiça do Trabalho penhorou quatro vagas de garagem vinculadas ao apartamento de uma das sócias, avaliadas em R$ 300 mil; e outras quatro vagas, mais um depósito, pertencentes ao imóvel da outra sócia, avaliados em R$ 310 mil.

Ao manter a medida, o Tribunal Regional do Trabalho da 9ª Região (TRT-9, Paraná) entendeu que o bem impenhorável é o que se destina à proteção da moradia da família. Neste raciocínio, as vagas de garagem não estão incluídas nesse conceito, mesmo que não ostentem matrícula própria no registro de imóveis.

Bem de família

Segundo o relator do recurso de revista (RR) das sócias, ministro Amaury Rodrigues, não há dúvidas de que as vagas não têm matrícula própria e estão vinculadas aos respectivos imóveis de propriedade das executadas.

Rodrigues destacou que, de acordo com a Súmula 449 do TST, nessa circunstância, a vaga não constitui bem de família para efeito de penhora, e que a jurisprudência do TST tem se firmado no mesmo sentido. Assim, a impenhorabilidade dos imóveis, reconhecidos como bens de família, de acordo com a Lei 8.009/1990, se estende também às vagas.

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RR-1265-18.2014.5.09.0019-PR