REPETITIVOS
Prazo para pedir restituição de corretagem por atraso na entrega do imóvel é de 10 anos

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Divulgação/Diagonal

Sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que é de 10 anos o prazo prescricional aplicável à restituição da comissão de corretagem em casos de resolução contratual causada por atraso na entrega do imóvel, quando a responsabilidade for da construtora ou da incorporadora. Ainda segundo o colegiado, o prazo deve ser contado a partir da ciência da recusa em devolver o dinheiro.

O relator do repetitivo, ministro Humberto Martins, destacou que essa tese se distingue daquela fixada no Tema 938, que determinou a prescrição trienal na hipótese em que a causa de pedir seja o caráter abusivo da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Além disso, segundo o ministro, o novo entendimento é delimitado pelo sujeito passivo do pedido de restituição, que é a incorporadora ou a construtora.

‘‘Exclui-se do âmbito desta afetação, portanto, a controvérsia pertinente à eventual pretensão restituitória dirigida contra a empresa corretora de imóveis que atuou na intermediação da unidade autônoma’’, esclareceu o relator.

Ministro Humberto Martins foi o relator
Foto: Rosinei Coutinho/Ascom/CJF

Acordo na origem não impede análise do caso sob a sistemática dos repetitivos

O caso representativo da controvérsia (REsp 1.897.867) discutia o contrato de promessa de compra e venda de um apartamento que foi rescindido judicialmente porque a Diagonal Participações e Incorporações Imobiliárias Ltda. descumpriu o prazo de entrega. Os compradores buscavam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

Por se tratar de responsabilidade contratual, o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) entendeu que a prescrição seria de 10 anos, como prevê o artigo 205 do Código Civil (CC). Não se aplicaria, portanto, a prescrição trienal definida no Tema 938, pois a restituição decorreria da inutilidade da intermediação diante da rescisão do contrato.

A incorporadora interpôs recurso especial (REsp), que foi julgado prejudicado após as partes fazerem um acordo extrajudicial. O relator explicou, entretanto, que esse fato não impede o julgamento do tema afetado à sistemática dos recursos repetitivos.

Prazo decenal vem sendo aplicado se a culpa é da incorporadora ou da construtora

Segundo Humberto Martins, o STJ tinha precedentes divergentes em relação à comissão de corretagem. Nos casos de pretensão de restituição fundada em cláusula abusiva, a prescrição trienal do Tema 938 continuou a ser aplicada, em respeito à sua eficácia vinculativa.

Já no caso sob análise, em que a devolução da corretagem se baseia na resolução do contrato por culpa da incorporadora ou da construtora, o ministro destacou que a jurisprudência vem se alinhando no sentido de aplicar a prescrição decenal, ‘‘porquanto o indébito teve uma causa jurídica, que é o contrato (embora resolvido por inadimplemento), o que afasta a caracterização de enriquecimento sem causa’’.

Quanto ao início do prazo prescricional, o relator afirmou que o direito de pleitear a resolução do contrato por inadimplemento é potestativo, assegurado ao contratante inocente, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Contudo, o magistrado afirmou que a pretensão do comprador à restituição das parcelas pagas é um direito subjetivo; ou seja, que se realiza por meio de uma prestação a ser cumprida pela incorporadora ou pela construtora, espontaneamente ou por força de decisão judicial.

‘‘Sob esse prisma, o termo inicial da prescrição na hipótese em tela não é a data da celebração do contrato, ou a data de pagamento de cada parcela do contrato (como se sustentou nestes autos), mas a data em que o adquirente tem ciência da recusa da incorporadora/construtora em restituir integralmente as parcelas pagas’’ – concluiu o ministro, enfatizando ser nesse momento que ocorre a violação ao direito subjetivo do comprador. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 1897867

DESJUDICIALIZAÇÃO?
O projeto de lei do despejo extrajudicial ainda precisa ser aperfeiçoado

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Diamantino Advogados Associados

Por Elvis Rosseti

A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou recentemente o Projeto de Lei 3.999/2020, que permite o despejo extrajudicial de um inquilino inadimplente. A proposta da lei – a princípio, muito nobre – é facilitar a vida do locador, evitando os aborrecimentos e percalços da Justiça, onde um processo pode demorar.

Entretanto, na prática, o despejo extrajudicial talvez não seja tão vantajoso. Isso porque o serviço pesado mesmo ficará ainda por conta do juiz.

De acordo com a proposta, a notificação do inquilino inadimplente deverá ocorrer pelo cartório notas ou de registro de imóveis. Depois de notificado, o inquilino poderá quitar sua dívida no prazo de 15 dias corridos ou desocupar o imóvel.

Porém, se o locatário se recusar a desocupar o imóvel, o locador ainda terá que ajuizar uma ação de ‘‘despejo compulsório’’. Sendo assim, a proposta legislativa não resolve exatamente o que propõe: a desjudicialização.

Além disso, serviços de cartório não são baratos. Na prática, o locador terá que pagar não só as custas de cartório, como as do processo e os honorários do seu advogado. Ou seja, o que era para ser mais barato e ágil, vai ficar mais caro.

Mas não é só. O projeto de lei também discorre sobre a possibilidade de consignação das chaves de forma extrajudicial. A consignação é utilizada quando o inquilino deseja encerrar o contrato, mas, por algum motivo, o locador não aceita ou se recusa a receber o imóvel. Ou quando o inquilino simplesmente desaparece.

Neste caso, o cartório será responsável pela guarda das chaves por apenas 180 dias. Depois, descartará as chaves. Ora, o cartório figurará como depositário e, consequentemente, deverá zelar pelo imóvel. Se, nesse meio tempo, o imóvel for invadido ou sofrer algum dano, qual será a responsabilidade do tabelião? O projeto não explica.

Em que pese ter tramitado em caráter conclusivo e seguido para análise do Senado, a proposta carece de ajustes. É preciso esclarecer responsabilidades, delimitar procedimentos e garantir que a nova sistemática não imponha ao locador custos e riscos adicionais em troca de uma promessa de agilidade que, na prática, pode não se concretizar.

Elvis Rosseti é advogado da área Cível do escritório Diamantino Advogados Associados (DAA)

PRECEDENTES QUALIFICADOS
 Prazo de cinco dias para pagar dívida fiduciária começa na execução da liminar de busca e apreensão

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​A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.279), definiu que, ‘‘nas ações de busca e apreensão de bens alienados fiduciariamente, o prazo de cinco dias para pagamento da integralidade da dívida, previsto no artigo 3º, parágrafo 1º, do Decreto-Lei 911/1969, começa a fluir a partir da data da execução da medida liminar’’.

Com a fixação da tese, podem voltar a tramitar os recursos especiais (REsp)e agravos em recurso especial (AREsp) que estavam suspensos à espera do precedente qualificado. O entendimento deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes.

A tese coloca fim às divergências sobre o marco inicial do prazo para a purgação da mora após a apreensão. O relator dos recursos repetitivos, ministro Antonio Carlos Ferreira, ressaltou que o STJ já vem adotando o entendimento de que a contagem do prazo deve começar na data da execução da liminar. Ele destacou que essa leitura do dispositivo legal confere mais segurança jurídica e rapidez ao procedimento.

Ministro Antonio Carlos Ferreira foi o relator
Foto: Imprensa/STJ

A solução normativa está no princípio da especialidade

O ministro ressaltou que a redação original do parágrafo 1º do artigo 3º do Decreto-Lei 911/1969 estabelecia que, ‘‘despachada a inicial e executada a liminar, o réu será citado para, em três dias, apresentar contestação ou, se já tiver pago 40% do preço financiado, requerer a purgação da mora’’.

Para o relator, esse modelo deixava claro que a citação ocorria apenas após a execução da liminar, e o prazo de defesa era regido pela regra geral do Código de Processo Civil (CPC), com início a partir da juntada do mandado de citação aos autos.

Entretanto, segundo Antonio Carlos Ferreira, a Lei 10.931/2004 estabeleceu que, no prazo de cinco dias após a execução da liminar, a propriedade e a posse do bem seriam consolidadas em favor do credor.

‘‘O rito atualmente previsto pela lei, visando conferir efetividade à garantia fiduciária, determina que haverá possibilidade de o devedor pagar a integralidade do débito nos cinco dias que se seguirem à execução da liminar, com apreensão do bem e entrega ao credor. Em assim procedendo, o bem lhe será restituído livre de ônus, como determina o parágrafo 2º do mesmo dispositivo legal’’, afirmou.

De acordo com o magistrado, esse regime jurídico configura norma especial em relação ao artigo 230 do CPC, prevalecendo em razão do princípio da especialidade. O ministro ressaltou que essa interpretação é reforçada pela determinação expressa de aplicação apenas supletiva das normas gerais do CPC, prevista no artigo 231, e somente quando houver compatibilidade.

Ferreira acrescentou que a norma especial se sobrepõe justamente por conter elementos mais específicos, afastando a incidência da regra geral nos pontos de incompatibilidade. ‘‘A aparente incompatibilidade normativa soluciona-se pela aplicação da norma que contém elementos especializantes, subtraindo do espectro normativo da norma geral a aplicação em virtude de determinados critérios que são especiais’’, registrou.

Participaram do julgamento, como amicus curiae, o Centro de Estudos Avançados de Processo (Ceapro) e a Federação Brasileira de Bancos (Febraban). A parte recorrente foi o Banco Safras. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 2126264

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
TJRS multa apelante que falsificou precedentes com o uso de inteligência artificial

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Reprodução Google Imagens

Por Jomar Martins (jomar@painelderiscos.com.br)

Parte que insere falsas citações de ministros de cortes superiores na petição de apelação, utilizando recursos de inteligência artificial (IA), sem verificar as fontes, procede de modo temerário no processo, segundo o artigo 80 do Código de Processo Civil (CPC). Por isso, segundo faculta o artigo 81, o julgador pode multá-la por litigância de má-fé.

O fundamento é 22ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS), ao multar uma empresa de extração e beneficiamento de areia sediada em Venâncio Aires, nos autos de embargos à execução fiscal – dívida por falta de recolhimento de ICMS em favor do fisco estadual. Dado o vulto da má-fé, o colegiado aplicou multa no máximo legal de 10% sobre o valor corrigido da causa.

Desembargadora Marilene Bonzanini, a relatora
Foto: Raquel Oliveira/TRE-RS

O colegiado também entendeu que a apelação, considerando que a matéria em discussão já estava pacificada pela jurisprudência superior, era protelatória. Ou seja, o objetivo, inconfesso, era a simples perpetuação dos embargos para interromper a marcha da execução e dos atos expropriatórios.

Para a relatora da apelação, desembargadora Marilene Bonzanini, as razões de apelo indicam fortemente o uso de ferramentas de IA generativa, como o ChatGPT e o Gemini. A desconfiança, segundo a relatora, vem reforçada pela própria confissão da empresa apelante do uso de fontes não confiáveis e sem verificação de autenticidade.

‘‘A conduta claramente é temerária, uma vez que o próprio recorrente confessa que não verificou as fontes, sendo mais grave ainda o resultado, qual seja, falsas citações de Ministros do Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça. No mais, o recurso é eminentemente protelatório, uma vez que obviamente o objetivo era a simples perpetuação dos embargos para interromper a marcha da execução e dos atos expropriatórios’’, cravou no acórdão.

Conforme a relatora, o advogado que atua como mero ‘‘assinador’’ de peças geradas por IA desrespeita não só o cliente, que lhe outorga o mandado, mas também a classe advocatícia, pois passa a mensagem de que esta complexa atividade intelectual pode ser ‘‘tão simplesmente substituída pela tecnologia’’, sem nenhum juízo crítico.

As ‘‘inconsistências’’ encontradas nas razões de apelação

No manejo do primeiro ‘‘precedente fake’’ – para contestar a sentença que julgou os embargos à execução fiscal improcedentes –, os advogados da empresa citaram o conteúdo do REsp 1.120.295/SP, relatado pelo ministro Luiz Fux, então no Superior Tribunal de Justiça (STJ), em dezembro de 2009: ‘‘A ausência de requisitos formais na CDA acarreta sua nulidade, inviabilizando o exercício pleno da defesa’’. CDA é a Certidão de Dívida Ativa, documento que formaliza o débito tributário não pago e serve como título para a cobrança judicial.

‘‘Não só o excerto citado apresenta data divergente em relação ao sítio eletrônico do Superior Tribunal de Justiça, mas também não se encontra no referido Recurso Especial a afirmação destacada’’, revela o despacho que intimou a parte para juntar a íntegra dos precedentes citados.

Ao abordar a natureza confiscatória da multa aplicada pelo fisco gaúcho, a parte apelante citou o conteúdo do Recurso Extraordinário (RE) 835.291/PR, Tema 487, julgado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), ipsis litteris: ‘‘A multa tributária superior a 100% do valor do tributo caracteriza efeito confiscatório, sendo vedada pelo art. 150, IV, da CF’’.

‘‘Mais uma vez, ao menos duas falhas na citação. O Recurso Extraordinário RE 835.291 foi selecionado como representativo da controvérsia do Tema 934, em nada se relacionando com o Tema 487; ademais, é originário de Rondônia, não do Paraná’’, denuncia a decisão.

Em arremate, o despacho consignou: ‘‘No mais, os julgados AgInt no AREsp 127.792/PR e AgInt no AREsp 1.123.546/SC não foram encontrados na busca processual junto ao Superior Tribunal de Justiça’’.

Clique aqui para ler o acórdão dos embargos declaratórios

Clique aqui para ler o acórdão de apelação

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5004945-43.2023.8.21.0077 (Venâncio Aires-RS)

 

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CERCEAMENTO DE DEFESA
TRT-15 anula sentença que impediu perícia em indenização por invento criado por empregado

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A Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e a Lei 9.279/96 reconhecem o direito do empregado à propriedade comum de invenções desenvolvidas com o uso de recursos do empregador, assegurando-lhe a devida remuneração.

Por isso, a 8ª Câmara do Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (TRT-15, Campinas) anulou sentença da Vara do Trabalho de Campo Limpo Paulista (SP) que negou perícia sobre os ganhos econômicos propiciados pelo modelo de utilidade desenvolvido por um ex-funcionário da Continental Automotive do Brasil. Com a decisão, por maioria, os autos da ação reclamatória voltarão ao juízo de origem, para realização de perícia técnica e nova prolação de sentença.

Consta dos autos que, em audiência, o preposto da empresa afirmou ter sido o trabalhador reclamante quem apresentou o desenho e o protótipo do suporte que era utilizado para apoiar a mangueira da peça chamada gromett (componente protetor de fios e cabos). O preposto reconheceu, também, que esse invento, adotado até hoje pela empresa, viabilizou a reutilização de grometts que antes não eram reaproveitados.

Na sentença, o juízo de primeiro grau reconheceu que o empregado participou da criação do equipamento, mas, diante da ausência de provas quanto ao benefício financeiro obtido pela empresa, fixou a indenização em valor correspondente a dois anos de sua última remuneração.

O trabalhador não se conformou com o valor fixado, uma vez que o juízo indeferiu a produção de perícia técnica destinada justamente à apuração do impacto econômico gerado pela utilização do invento. Assim, em grau recursal, sustentou ter havido cerceamento de defesa, ao argumento de que foi impedido de produzir prova indispensável à quantificação dos efeitos financeiros decorrentes do modelo de utilidade desenvolvido no curso do contrato de trabalho.

Ao analisar o recurso, a 8ª Câmara reconheceu o direito do empregado à propriedade comum de invenções desenvolvidas com o uso de recursos da empresa. ‘‘O C. TST tem entendimento de que o empregado, autor de invenção ou modelo de utilidade, faz jus à metade dos rendimentos auferidos pela empresa na utilização do equipamento em questão, cujo montante pode ser fixado com respaldo em prova pericial’’, afirmou o colegiado.

A respeito do valor fixado na primeira instância, a relatora do acórdão, desembargadora Erodite Ribeiro dos Santos, destacou que ‘‘a sentença reconheceu que o dispositivo inventado pelo autor resultou benefícios à reclamada, que se trata de uma multinacional com faturamento milionário’’, mas deixou de ‘‘condená-la na indenização efetivamente devida ao autor (metade do lucro obtido por ela) por ausência de provas a respeito’’.

Considerando que o próprio juízo indeferiu a prova, cuja ausência depois utilizou como fundamento na sentença, o colegiado concluiu que o reclamante teve o seu direito de produção de provas cerceado, o que macula de nulidade o julgado.  Redação Painel de Riscos com informações da Coordenadoria de Comunicação Social do TRT-15.

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ATOrd 0011070-45.2023.5.15.0105 (Campo Limpo Paulista-SP)