REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Adjudicação inversa é avanço significativo para garantir segurança jurídica no registro de imóveis

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Diamantino Advogados Associados

Por Elvis Cavalcante Rosseti

A regularização de imóveis é um dos maiores desafios enfrentados por compradores e vendedores no Brasil, especialmente quando o registro da propriedade não é efetivado por uma das partes.

Nesse contexto, a adjudicação compulsória inversa surge como uma solução eficaz para o vendedor que, mesmo após cumprir suas obrigações contratuais, não consegue concluir a transferência da propriedade por inércia do comprador.

Este instrumento jurídico, recentemente fortalecido pela legislação, representa um avanço significativo para garantir segurança jurídica e evitar que o vendedor permaneça vinculado a responsabilidades que já não lhe dizem respeito.

A adjudicação compulsória inversa consiste em uma ação ou procedimento por meio do qual o vendedor busca obrigar o comprador a registrar o imóvel para o seu próprio nome. Isso acontece quando o preço já foi totalmente pago e todas as obrigações do contrato foram cumpridas.

Ela recebe o nome ‘‘inversa’’ porque, tradicionalmente, quem usa a adjudicação compulsória é o comprador, para exigir que o vendedor faça a escritura. Na modalidade inversa ocorre justamente o contrário: o vendedor toma a iniciativa diante da falta de ação do comprador.

O comprador pode não querer levar a escritura a registro, para evitar, por exemplo, que o bem apareça formalmente em seu patrimônio e assim frustrar a pretensão de credores, ou, simplesmente, porque não tem interesse de arcar com as despesas decorrentes do registro: emolumentos  cartorários e o pagamento do ITBI.

Trata-se, portanto, de um instrumento fundamental para destravar situações nas quais o imóvel permanece formalmente registrado em nome do vendedor, apesar de já ter sido vendido e quitado.

A Lei nº 14.382/2022 trouxe relevantes inovações ao inserir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Com isso, a adjudicação compulsória também pode ser feita de forma extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, desde que apresentados os documentos necessários.

Uma das principais finalidades da adjudicação compulsória inversa é permitir que o vendedor deixe de responder por obrigações que acompanham o imóvel (propter rem), como impostos e taxas de condomínio.

Quando o comprador não faz o registro, o imóvel continua formalmente em nome do vendedor, que permanece sujeito a cobranças condominiais que já não deveriam ser suas. Com a adjudicação inversa, o vendedor pode regularizar a propriedade em nome do comprador e evitar prejuízos e transtornos.

Essa medida ainda traz vantagens relevantes quando comparada a outras ações, com a de obrigação de fazer.

Na obrigação de fazer, geralmente, o juiz impõe ao comprador o pagamento de uma multa com a finalidade compeli-lo a assinar a escritura pública e a levá-la a registro no cartório de imóveis. Essa medida, porém, nem sempre é eficaz, especialmente quando o comprador já está em dificuldades financeiras ou quando se trata de um devedor contumaz.

Por outro lado, na adjudicação inversa, a sentença substitui a escritura pública de compra e venda, e o vendedor pode levá-la a registro sem a concordância do comprador e, ainda, cobrar as despesas relativas ao registro na própria ação.

A Justiça tem reconhecido cada vez mais o uso da adjudicação compulsória inversa especialmente em situações nas quais o comprador simplesmente não registra o imóvel em seu nome. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, já destacou:

‘‘Uma vez deferida a adjudicação que buscou, cabe à autora levar a carta ao registro, podendo cobrar do réu as despesas em sede de execução. A atualização dos demais cadastros constitui obrigação acessória implícita no contrato de compra e venda, necessária para que obrigações relacionadas ao imóvel não sejam direcionadas à vendedora.’’
(TJSP – Apelação Cível nº 1088518-03.2024.8.26.0100, Rel. Des. Augusto Rezende, j. 16/01/2025)

A decisão reforça que a adjudicação compulsória inversa não apenas regulariza o registro, mas também permite ao vendedor recuperar despesas e se desvincular de obrigações que não são mais suas.

O instrumento representa um avanço importante no ordenamento jurídico, garantindo segurança e eficiência na regularização imobiliária. Uma solução prática que dá fim a uma pendência que nunca deveria existir e garante que cada parte responda apenas pelo que realmente lhe cabe.

Elvis Cavalcante Rosseti é advogado da área cível do Diamantino Advogados Associados (DAA)

INCERTEZAS NA TRANSIÇÃO
Período de testes do IBS e CBS já prenuncia cenário de intensos litígios entre fisco e contribuintes

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Por Vitor Fantaguci Benvenuti e João Vitor Prado Bilharinho

A reforma tributária (EC nº 132/2023) foi aprovada com a promessa de simplificação do sistema tributário vigente, prevendo a extinção gradual do ICMS, ISS, PIS/Cofins e IPI, e a criação, em substituição, do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto Seletivo (IS).

No entanto, antes mesmo do início da cobrança dos novos tributos, vem ganhando relevância um debate entre Fisco e contribuintes sobre a possibilidade (ou não) de inclusão do IBS e da CBS na base de cálculo do ICMS.

Para compreender a controvérsia, é importante retomar alguns pontos essenciais.

O ICMS, conhecido imposto estadual incidente sobre a circulação de mercadorias, tem como base de cálculo o valor da operação (artigo 13 da Lei Complementar nº 87/96). Ao longo dos anos, esse conceito foi objeto de inúmeras discussões no Judiciário, especialmente com relação a quais valores podem integrar a base tributável do ICMS (Tema 214/STF, Tema 986/STJ e Tema 1.223/STJ, por exemplo).

De modo geral, a jurisprudência consolidou o entendimento de que o valor da operação abrangeria, também, os tributos incidentes sobre a operação, sendo possível, inclusive, o condenável cálculo ‘‘por dentro’’ – algo que compromete a transparência para o contribuinte.

O IBS e a CBS, por sua vez, são tributos criados pela EC nº 132/2023 e incidem sobre operações onerosas com bens e serviços. Esses tributos são estruturados a partir dos princípios da neutralidade e da transparência, com cálculo ‘‘por fora’’; ou seja, não integram suas próprias bases de cálculo.

A reforma tributária previu um período de transição para implementação gradual dos novos tributos e extinção dos já existentes.

Em 2026, o IBS e a CBS serão implementados com alíquotas de ‘‘teste’’, fixadas em 0,1% e 0,9%, respectivamente (artigos 343 e 346 da LC nº 214/2025). Contudo, esses percentuais não representarão um aumento de carga tributária, pois, caso o contribuinte cumpra todas suas obrigações acessórias, o montante será compensado com o valor devido de PIS/Cofins no mesmo período de apuração (artigo 348, inciso I, da LC nº 214/2025).

A partir de 2027, haverá extinção do PIS e da Cofins, seguida da extinção gradual do ICMS e do ISS entre 2029 e 2032, quando os valores de CBS e IBS passarão a ser efetivamente recolhidos. O novo sistema vigorará integralmente apenas em 2033.

Durante esse período de transição, haverá convivência do IBS e da CBS com o ICMS, o que vem gerando incertezas quanto à possibilidade de os novos tributos integrarem a base de cálculo do ICMS.

Prenúncio de judicialização

Vale lembrar que a PEC 45/2019, que originou a EC nº 132/2023, inicialmente vedava a inclusão dos novos tributos na base tributável pelo ICMS. Contudo, tal previsão foi suprimida ao longo do processo legislativo, e o texto final da reforma tributária permaneceu omisso neste ponto.

Diante dessa lacuna, os Fiscos estaduais passaram a defender a possibilidade de inclusão do IBS e da CBS na base de cálculo do ICMS a partir de 2027.

Até o momento, cinco estados já se manifestaram formalmente sobre o assunto, sendo eles São Paulo (Resposta à Consulta nº 32.303/2025), Distrito Federal (Solução de Consulta nº 23/2025), Pernambuco (Solução de Consulta nº 39/2025), Piauí (Comunicado Sefaz nº 2/2025) e Santa Catarina (Correio Eletrônico Circular SEF/Diat 29/2025).

A Secretaria da Fazenda de Pernambuco chegou a admitir a inclusão já em 2026, quando os montantes sequer integrarão o ‘‘valor da operação’’, já que não serão efetivamente recolhidos.

Após uma onda de críticas, o órgão revisou sua posição e, no último dia 2 de dezembro, esclareceu que a incidência de ICMS sobre o IBS e a CBS será devida somente a partir de 2027, justamente pela ausência de ônus financeiro dos novos tributos no período de teste.

Ainda assim, diversos estados ainda não se posicionaram formalmente sobre o tema, o que aumenta as incertezas no período de transição do novo regime tributário brasileiro.

Os principais argumentos sustentados pelos Fiscos estaduais giram em torno da potencial perda de arrecadação e da inexistência de vedação expressa na EC 132/2023.

De fato, não há vedação à inclusão do IBS e da CBS na base de cálculo do ICMS. Por outro lado, não há nenhum dispositivo autorizando tal inclusão – o que certamente suscita divergências quanto à legalidade do procedimento.

Além disso, a neutralidade fiscal do IBS e da CBS, aliada ao fato de que tais tributos são calculados ‘‘por fora’’ do valor da operação, se constitui em forte argumento para defender a impossibilidade de que esses novos tributos sejam incluídos na base de cálculo do ICMS.

A omissão da EC nº 132/2025 já provocou reação no Poder Legislativo. Tramita atualmente o Projeto de Lei Complementar nº 16/2025, que pretende alterar a redação do artigo 13, § 8º da LC nº 87/1996 (Lei Kandir) para prever expressamente a exclusão do IBS/CBS da base de cálculo do ICMS.

No projeto de lei, inclusive, aponta-se como justificativa que ‘‘a ausência de um regramento claro poderia gerar um elevado contencioso tributário’’.

Enfim, a reforma tributária, que tinha como propósito simplificar e tornar transparente a tributação, já sinaliza um cenário de intensos litígios entre Fisco e contribuintes.

Resta aos contribuintes acompanharem de perto os desdobramentos do tema, com especial atenção à manifestação dos demais estados sobre os procedimentos a serem adotados em 2026 e à tramitação do Projeto de Lei Complementar 16/2025. Porém, tudo indica que o cenário será de judicialização.

Vitor Fantaguci Benvenuti e João Vitor Prado Bilharinho são advogados na área Tributária do escritório Diamantino Advogados Associados (DAA)

SETOR SOB ATAQUE
‘‘Infeliz Ano Velho’’: uma retrospectiva do agronegócio brasileiro

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Diamantino Advogados Associados

Por Eduardo Diamantino e João Eduardo Diamantino

Dizem que as coisas ruins passam num ritmo mais intenso que as boas. O ano de 2025 confirmou essa regra de forma extenuante. Nas últimas retrospectivas, escrevi que o agronegócio pagava o preço por estar no centro das atenções. Sem surpresas, o roteiro se repetiu.

É até difícil elencar todos os ataques. Vamos começar pelos que não deram certo.

A tentativa de tributar os títulos do agro foi, sem dúvida, o movimento mais emblemático. Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), Cédulas de Produtor Rural (CPRs) e instrumentos semelhantes voltaram ao radar arrecadatório sob o velho discurso de ‘‘isonomia’’ e ‘‘correção de distorções’’.

O problema é que, mais uma vez, o sucesso foi visto como ofensa. Tentou-se tratar o financiamento do agronegócio como privilégio, ignorando sua função sistêmica para a economia brasileira. A reação foi rápida: mercado, setor produtivo e Congresso se alinharam para barrar a iniciativa. O recado foi claro: mexer no financiamento do agro tem custo político e econômico altos demais.

Paralelamente, a Receita Federal intensificou a ofensiva contra os contratos agrários. Arrendamentos disfarçados de parceria, parcerias sem partilha efetiva de riscos e resultados, cláusulas padronizadas sem aderência à realidade da exploração passaram a ser questionados.

Um exemplo disso foi a operação ‘‘Declara Agro – Arrendamentos’’, da Receita Federal, voltada ao cruzamento de dados fiscais e cadastrais para verificar se contratos rotulados como parceria rural refletem, de fato, a realidade da atividade.

Nada disso é exatamente novo

O Conselho de Administração de Recursos Fiscais (Carf) há muito tempo usa a assunção de riscos como critério para descaracterizar a parceria rural e exigir a tributação própria dos arrendamentos.

Como previsão de Ano Novo, vale destacar o regime transitório. Produtores rurais com contratos de arrendamento com prazo superior a 2031, se optarem por esse regime, manterão a atual carga tributária, evitando os primeiros impactos do IBS e CBS.

Aos 45 minutos do segundo tempo, mais uma novidade desagradável. Em uma jogada política irretorquível, o presidente Lula sancionou a isenção do Imposto de Renda para quem recebe até R$ 5.000, acompanhada da tributação dos chamados super-ricos e dos dividendos.

O discurso foi simples: aliviar a base e compensar no topo. O problema é que, no agronegócio, faturamento nunca foi sinônimo de lucro. Ciclos longos, margens voláteis, reinvestimento constante e risco climático fazem com que resultado distribuível seja exceção, não regra.

No fim das contas, em 2025 nada desmoronou de uma vez, mas quase tudo passou a incomodar. Planejamentos antes considerados sólidos passaram a ficar vulneráveis, não por ilegalidade evidente, mas porque o ambiente deixou de tolerar improviso.

O efeito prático foi imediato: revisão de estruturas, reavaliação de contratos e uma nova leitura sobre quando, como e se faz sentido distribuir resultado. Não por virtude, mas por necessidade.

Para não dizer que não falei das flores, 2025 também teve vitórias. O TRF-3 manteve a exportação de gado vivo, afastando mais uma tentativa de intervenção judicial baseada em argumentos que pouco dialogam com a realidade econômica e regulatória do setor.

O tribunal reconheceu que a atividade é lícita, regulada, fiscalizada e inserida em cadeias globais que não comportam soluções simplistas ou voluntaristas. Mais do que isso, reforçou-se que política pública não se faz por atalho judicial.

Além disso, a Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, manteve a redução de 60% nas alíquotas do IBS e da CBS para o fornecimento de embriões, sêmen e reprodutores de raça pura na pecuária, ao reconhecê-los como insumos essenciais da atividade. Um raro exemplo de algo claramente positivo para o agronegócio.

Por isso este texto se chama ‘‘Infeliz Ano Velho’’. Em 2025, nada foi exatamente novo. Velhos debates, velhas desconfianças e velhas tentativas de resolver, por atalhos, temas que exigem técnica e tempo. O que mudou foi a velocidade, tudo passou rápido demais.

Um desejo para 2026 é que este mesmo texto possa ser escrito com outro título. Não porque tudo tenha sido fácil, mas porque, como no livro ‘‘Feliz Ano Velho’’, o caminho nunca foi sobre não cair. Mas sobre continuar apesar da queda. Que o próximo ano seja menos reativo e mais racional. E que, ao final, possamos finalmente inverter o sinal e escrever, sem ironias, ‘‘Feliz Ano Velho!’’.

Eduardo Diamantino é advogado tributarista especializado em agronegócio, sócio de Diamantino Advogados Associados (DAA)

João Eduardo Diamantino é advogado cível e tributário de Diamantino Advogados  Associados (DAA)

SEGURANÇA JURÍDICA
Carf afasta exigências indevidas na subvenção de ICMS 

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Por Lidiane Cristina Buss e Vivian de Araújo Silva 

A Câmara Superior do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) decidiu que o contribuinte tem direito de excluir da base de cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) os valores referentes a incentivos fiscais de ICMS, equiparados a subvenções para investimento.

De forma unânime, o colegiado entendeu não havia fundamento jurídico ou probatório para a Receita Federal rejeitar as retificações das Declarações de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTFs) apresentadas, uma vez que os requisitos legais aplicáveis estavam devidamente atendidos.

A decisão está expressa no acórdão Carf nº 1301-007.901, proferido no julgamento de Recurso Voluntário interposto pelo contribuinte contra decisão da Delegacia de Julgamento sediada em Recife (DRJ04), que havia mantido decisão da autoridade fiscal, que rejeitara a retificação das DCTFs.

As retificações tiveram como objetivo ajustar as apurações de IRPJ e CSLL relativas ao quatro trimestre de 2020 e ao primeiro e segundo trimestres de 2021. Envolveram, principalmente: (i) adições e exclusões na base de cálculo dos tributos, (ii) a consideração de antecipações realizadas no período; e (iii) adequações no lucro líquido. Como resultado, houve redução das bases tributáveis do IRPJ e da CSLL.

Em razão da diminuição dos valores apurados, as retificações foram questionadas pela Receita Federal. Ao analisar o caso, a DRJ entendeu que os documentos apresentados pelo contribuinte não seriam suficientes para comprovar a legitimidade dos ajustes realizados.

Parte relevante desses ajustes estava relacionada a incentivos fiscais de ICMS, equiparados às subvenções para investimento, por força da LC 160/2017, regulamentada pelo Convênio Confaz 190/2017. Esses valores haviam sido excluídos da base de cálculo de IRPJ/CSLL da pessoa jurídica.

Na visão da DRJ, o contribuinte não teria observado os critérios estabelecidos pelo então vigente artigo 30 da Lei 12.973/2014 para permitir a exclusão das subvenções. Em especial, apontou-se a ausência de comprovação da destinação dos recursos à ampliação ou expansão do empreendimento, bem como falhas na contabilização da subvenção em reserva de lucros específica no patrimônio líquido e no reconhecimento do benefício em conta de resultado.

O Carf, por outro lado, foi unânime em favor da pessoa jurídica. O colegiado entendeu, em primeiro lugar, que a exigência de comprovação de ampliação e expansão do empreendimento não se aplicavam ao caso. Além disso, reconheceu que a documentação apresentada durante a fiscalização era suficiente para demonstrar que os benefícios fiscais foram regularmente escriturados na contabilidade. Assim, não havia fundamento jurídico ou material para a rejeição das retificações, uma vez que os requisitos legais foram atendidos.

Nota-se que, em relação às subvenções de ICMS, o Carf aplicou o entendimento consolidado no Tema 1.182 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual não é exigida a comprovação de ‘‘estímulo à expansão ou implantação’’ como condição para a exclusão das subvenções da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

No caso, o contribuinte demonstrou ter constituído reserva de incentivos fiscais e que suas práticas estavam de acordo com a LC 160/2017, motivo pelo qual a exclusão se mostrava legítima. Dessa forma, o recurso foi provido integralmente, reformando a decisão anterior em benefício do contribuinte.

Ao aplicar o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.182, o Carf confere maior segurança jurídica aos contribuintes e delimita de forma mais objetiva os requisitos exigíveis pela fiscalização, afastando exigências que não encontram amparo na legislação vigente.

Lidiane Cristina Buss é advogada da área tributária do Diamantino Advogados Associados (DAA)

Vivian de Araújo Silva é estagiária do Diamantino Advogados Associados (DAA)

IN 2.288/2025
Fisco acerta ao restringir uso de mandado de segurança coletivo

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Foto: Marcelo Camargo/Agência Brasil

Por Douglas Guilherme Filho

A Receita Federal editou recentemente a Instrução Normativa 2.288/2025, que alterou as regras para uso de decisões em mandado de segurança coletivo para habilitação administrativa de créditos tributários. A intenção é restringir o uso desse tipo de ação como caminho para recuperar créditos tributários.

A medida reabre uma discussão antiga em relação aos efeitos da decisão da proferida em mandado de segurança coletivo. O debate começou em 2003, quando o STF editou a Súmula 629 e afirmou que não era necessária autorização expressa do associado para que ele pudesse ser representado nesse tipo de ação.

Anos depois, em 2014, ao julgar o Tema 82 da repercussão geral, o STF mudou o entendimento. A corte passou a entender que só a previsão estatutária não bastava. Seria preciso uma autorização específica, aprovada em assembleia.

Em 2017, no julgamento do Tema 499, o STF restringiu ainda mais essa possibilidade. O tribunal decidiu que só teriam direito aos efeitos da decisão apenas aqueles associados que já faziam parte da entidade no momento do ajuizamento da ação.

A guinada veio durante a pandemia de Covid-19, quando o STF analisou o Tema 1.119. Nessa ocasião, a Corte reafirmou o entendimento da Súmula 629. Confirmou que não é exigida autorização expressa, lista nominal de associados ou prova de filiação prévia do associado para que a associação possa representar seus membros.

Quando a matéria parecia pacificada no Poder Judiciário, a Receita Federal publicou a IN 2.288/2025, criando novo ponto de tensão sobre como aplicar os efeitos das decisões proferidas em sede de mandado de segurança coletivo.

No Direito Tributário, é comum o uso de ações judiciais como forma de reconhecer a existência de pagamentos a mais ao governo e, depois, pedir a devolução desses valores. Isso dá segurança e evita eventuais questionamentos pelos órgãos de fiscalização.

De acordo com o artigo 168 do Código Tributário Nacional (CTN), o contribuinte tem cinco anos para pedir a devolução de tributos pagos indevidamente, contados da data do pagamento. Desse modo, quem ingressar com uma ação judicial em dezembro de 2025 poderá pleitear a restituição desde dezembro de 2020 até o trânsito em julgado.

A Súmula 461 do Superior Tribunal de Justiça prevê que o contribuinte pode optar por receber o ressarcimento através de precatório ou por meio de compensação administrativa.

Como o pagamento por precatório costuma demorar e sofrer sucessivos atrasos, muitos contribuintes preferem a compensação, especialmente quem já tem tributos vencidos para quitar.

No âmbito federal, a norma que regula os requisitos e documentos para pleitear uma compensação é a IN nº 2.055/2021, que, dentre outras coisas, exige a apresentação de certidão de inteiro teor do processo, contendo as informações principais do caso, comprovação do trânsito em julgado e de que o valor não será pago por precatório.

No entanto, diante dessa possibilidade, contribuintes passaram a usar decisões em mandado de segurança coletivo, ajuizadas por associações de classes ou entidades, para tentar ampliar o prazo para além dos cinco anos previstos em lei. A ideia era usar ações coletivas antigas para aumentar o valor a recuperar.

Foi nesse contexto que a Receita editou a IN 2.288/2025, a fim de incluir novas exigências prevista na IN 2.055/2021 quando o pedido de compensação se basear em decisão proferida em mandado de segurança coletivo. O objetivo é garantir maior segurança jurídica em relação ao prazo, isonomia aos contribuintes e previsibilidade orçamentária no orçamento público.

Medida afasta o jeitinho brasileiro

Agora, quem pretende se valer de uma decisão com efeitos coletivos deve apresentar, entre outros documentos: 1) cópia de seu documento societário vigente à época do protocolo do mandado de segurança coletivo; 2) cópia da data do ingresso na entidade; 3) cópia da petição inicial; 4) data do trânsito em julgado.

A ideia é verificar se o contribuinte possui algum vínculo territorial, societário ou de finalidade com a associação que ajuizou a ação coletiva, evitando filiações sem propósito específico, ou mesmo em momento inoportuno.

Com a mudança, o prazo que permite a restituição ficou limitado à data da associação à entidade. Não será permitida a o aproveitamento de decisões que não tenham relação com as atividades de um determinado contribuinte, nem usar ações coletivas que já tenham trânsito em julgado antes da filiação.

A medida é bem-vinda, uma vez que deve desestimular estratégias artificiais para ampliar créditos, reforçar a isonomia e respeito as regras e, acima de tudo, afastar o famoso jeitinho brasileiro de obter um resultado mais favorável na recuperação de tributos.

Douglas Guilherme Filho é coordenador da área tributária no escritório Diamantino Advogados Associados (DAA)