Ao tomador do empréstimo que não quitou o débito até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é assegurado somente o exercício do direito de preferência na compra do imóvel que serviu de garantia do financiamento. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso sob análise, o colegiado superior entendeu que o fato de a consolidação da propriedade em nome do banco credor ter ocorrido depois da entrada em vigor da Lei 13.465/2017 impede a quitação do débito e a retomada do contrato de financiamento imobiliário.

Uma empresa ajuizou ação anulatória de ato jurídico, na qual alegou que o banco teria cometido várias irregularidades na expropriação do imóvel dado como garantia, por alienação fiduciária, em cédula de crédito bancário (CDB). Segundo a autora da ação, não lhe foi dada a oportunidade de reaver o bem ou discutir a dívida.

Em primeira instância, foram julgados improcedentes os pedidos de suspensão do leilão, retificação da certidão de matrícula e manutenção na posse do imóvel. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a decisão, sob o fundamento de que, com o advento da Lei 13.465/2017, foi assegurado ao devedor tão somente o exercício do direito de preferência na compra do bem alienado.

No recurso dirigido ao STJ, a empresa defendeu a inaplicabilidade da Lei, sob o argumento de que o contrato foi firmado antes da sua entrada em vigor.

Lei trouxe novo entendimento às turmas de direito privado

A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que as turmas de direito privado do STJ realmente tinham o entendimento de que seria lícito ao devedor quitar o débito no prazo de 15 dias após a intimação prevista no artigo 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997, ou a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação, segundo o artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966.

No entanto, a ministra destacou que a Lei 13.465/2017 incluiu o parágrafo 2º-B no artigo 27 da Lei 9.514/1997, o qual assegura ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto de garantia fiduciária. Conforme ressaltou, a Terceira Turma, ao julgar o REsp 1.649.595, concluiu que, com a entrada em vigor da nova Lei, não mais se admite a quitação do débito após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Aplicação da lei aos casos anteriores à sua vigência

A ministra acrescentou que a Lei 13.465/2017 pode ser aplicada aos contratos anteriores à sua edição, pois serão consideradas as datas da consolidação da propriedade e da quitação do débito, e não a data da contratação do empréstimo.

Nancy Andrighi explicou que, no julgamento do REsp 1.649.595, foram estabelecidas duas teses: se já consolidada a propriedade e quitado o débito antes da Lei 13.465/2017, impõem-se o desfazimento do ato de consolidação e a retomada do contrato de financiamento imobiliário; se, após a vigência da lei, a propriedade foi consolidada, mas não foi quitado o débito, fica assegurada ao devedor tão somente a preferência na aquisição do imóvel.

‘‘Na hipótese dos autos, em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária’’, concluiu no acórdão. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Leia o acórdão no REsp 2.007.941

Em razão de empate na votação, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) não referendou decisão do ministro André Mendonça, que havia determinado a suspensão de todos os processos na Justiça que tratem da compra de imóveis rurais por empresas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros.

O julgamento foi realizado em sessão virtual, no âmbito da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 342 e da Ação Cível Originária (ACO) 2463, encerrada no dia 4 de maio.

A liminar não foi referenda porque, no caso, o empate se deu por falta de um ministro na composição da Corte, após a aposentadoria do ministro Ricardo Lewandowski. De acordo com o Regimento Interno do STF (artigo 146), na hipótese de empate no julgamento de matéria cuja solução dependa de maioria absoluta, prevalece o resultado contrário ao proposto.

Ações no STF

A ADPF 342, ajuizada pela Sociedade Rural Brasileira (SRB), discute o artigo 1º, parágrafo 1º, da Lei 5.709/1971, que estende o regime jurídico aplicável à aquisição de imóvel rural por estrangeiro à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior.

Na ACO 2463, por sua vez, a União e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) pretendem anular parecer da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo que dispensa os tabeliães e os oficiais de registro de aplicarem a norma nos casos em questão. Decisão cautelar do relator original da ação, ministro Marco Aurélio (aposentado), suspendeu a eficácia do parecer.

Liminar

O ministro André Mendonça, atual relator das ações, deferiu a liminar em 26 de abril, a pedido do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (CFOAB), que alegava haver muitas decisões divergentes em processos que têm por objeto a aplicação da Lei 5.709/1971. Segundo ele, o quadro descrito pela entidade indica um cenário de grave insegurança jurídica, o que justificaria a suspensão nacional dos processos.

Ao votar pelo referendo da liminar, ele destacou que as duas ações começaram a ser julgadas em sessão virtual, mas a análise foi suspensa por pedido de destaque. Com isso, o julgamento será levado ao Plenário físico, mas ainda não há data prevista para a retomada. Acompanharam esse entendimento os ministros Edson Fachin, Dias Toffoli e Nunes Marques e a ministra Cármen Lúcia.

Medida desproporcional

Em voto contrário ao referendo, o ministro Alexandre de Moraes sustentou que a suspensão de todos os processos sobre a recepção da regra pela Constituição Federal, a fim de resguardar a segurança jurídica, é desproporcional. Segundo ele, a suspensão sem perspectiva de resolução da controvérsia causa uma situação de insegurança muito mais grave do que a apontada pelo relator.

Em seu entendimento, a manutenção da cautelar criaria limitações ainda maiores para as empresas nacionais de capital estrangeiro na aquisição de imóvel rural, interferindo em diversas relações negociais, sem nenhuma estimativa dos impactos econômicos.

No mesmo sentido votaram os ministros Luís Roberto Barroso, Luiz Fux e Gilmar Mendes e a ministra Rosa Weber, presidente da Corte. Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.

 ADPF 342