Ao conferir às teses do Tema 886 interpretação compatível com o caráter propter rem da dívida condominial, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador para responder à ação de cobrança de taxas de condomínio posteriores à imissão do comprador na posse do imóvel, na situação em que o contrato não tenha sido registrado em cartório. A obrigação nasce e se mantém em razão da titularidade de um direito real sobre a coisa – no caso, o imóvel.

No caso em julgamento, o Condomínio do Núcleo Habitacional Eucaliptos – Condomínio XV, localizado no bairro Boqueirão, em Curitiba, ajuizou a ação contra um casal para cobrar quotas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996. O imóvel era de propriedade da Companhia de Habitação Popular de Curitiba (Cohab), que, em 1985, prometeu vendê-lo ao casal.

A ação foi julgada procedente, mas, após a frustração das primeiras tentativas de execução da sentença, o condomínio requereu a penhora do imóvel gerador das despesas, de propriedade da Cohab, que não participou do processo na fase de conhecimento. A empresa, por sua vez, ingressou com embargos de terceiros para levantar a penhora, mas o pedido foi negado.

Ao STJ, a companhia requereu o reconhecimento da responsabilidade exclusiva do comprador pelo débito condominial e o reconhecimento da sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução.

Teses do Tema 886 devem ser interpretadas com cautela

A relatora do recurso no STJ, ministra Isabel Gallotti, lembrou que a questão da legitimidade para responder à ação de cobrança de quotas condominiais, nos casos em que o proprietário (promitente vendedor) cedeu a posse do imóvel ao promissário comprador e este não pagou os encargos devidos ao condomínio, já foi objeto de muitos julgamentos nas duas turmas de direito privado do STJ e na Segunda Seção, sob o rito do recurso repetitivo (Tema 886).

Nesse repetitivo, foram fixadas três teses sobre o assunto, uma das quais estabeleceu que, sendo provado que o condomínio sabia da transação, ‘‘afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador’’.

Contudo, a ministra ponderou que há certa divergência entre as turmas do STJ, refletida também nos julgamentos de segunda instância, que ora aplicam literalmente as teses fixadas no Tema 886, ora seguem o entendimento do ministro Paulo de Tarso Sanseverino (falecido) no REsp 1.442.840, no sentido de que tais teses devem ser interpretadas com cautela, à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.

Segundo a relatora, isso se deve ao fato de o repetitivo não ter enfrentado a questão pela ótica da natureza propter rem das quotas de condomínio, a qual estabelece entre a dívida e o imóvel gerador das despesas um vínculo que se impõe independentemente da vontade das partes contratantes.

Promessa de compra e venda não vincula condomínio

Examinando o processo, a ministra verificou que houve a imissão na posse pelos compradores, bem como a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Para ela, no entanto, o condomínio – credor de obrigação propter rem – não pode ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros. ‘‘A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa’’, disse.

Na sua avaliação, quando ajuizada a ação de cobrança de quotas condominiais, a promessa de compra e venda não pode vincular o condomínio – o que ocorreria se a legitimidade do proprietário ficasse condicionada à ausência de imissão na posse do imóvel pelo comprador e à ausência de ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação –, fatores que se prendem ao acordo de compra e venda.

No caso em análise, Gallotti considerou que, embora a empresa proprietária não tenha se beneficiado dos serviços prestados pelo condomínio, ela deve garantir o pagamento da obrigação com o próprio imóvel que gerou a dívida, em razão de ser titular do direito real. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 1910280

Por Andrew Wimer

Um tribunal federal de San Diego (California/EUA) suspendeu temporariamente, em 22 de abril, uma regra de vigilância financeira que ameaçava a pequena empresa de Esperanza Gomez e invadia a privacidade financeira de seus clientes. A ordem abrange todas as empresas financeiras do sul da Califórnia alvo da vigilância.

Esperanza uniu-se ao Instituto para a Justiça (Institute For Justice -IJ) para processar a Rede de Repressão a Crimes Financeiros (FinCEN) por sua ordem que exige que certas empresas em CEPs alvos informem todas as transações em dinheiro acima de US$ 200. A exigência normal de declaração é para transações em dinheiro acima de US$ 10.000.

‘‘Estou feliz e grata pela decisão do juiz’’, disse Esperanza. ‘‘Isso alivia o peso que estávamos sentindo e nos permitirá continuar a trabalhar para nossos clientes e nossa comunidade, mantendo nosso negócio vivo.’’

Para Esperanza, literalmente não há horas suficientes no dia para preencher a papelada recém-exigida pelo governo, já que levaria 30 horas para registrar o número de transações que ela costumava processar diariamente. Ela também está perdendo clientes, que, compreensivelmente, estão relutantes em fornecer informações pessoais.

‘‘A ordem do governo obriga essas empresas a implementarem um sistema de vigilância governamental abrangente e sem precedentes, e as enterra em burocracia durante o processo’’, disse o advogado sênior do Tribunal de Justiça, Rob Johnson. ‘‘Somos gratos por esta medida temporária e continuaremos lutando para torná-la permanente.’’

A ordem de restrição temporária emitida em abril expirará em 20 de maio. Antes disso, Esperanza pedirá ao tribunal uma liminar que impediria o governo de aplicar a ordem de vigilância enquanto o caso avança.

O caso do Texas

Este é o segundo tribunal federal a emitir uma ordem de restrição temporária contra a regra. No Texas, o IJ representa Arnoldo Gonzalez Jr., operador de uma pequena empresa financeira em Laredo, em uma ação judicial já movida pela Associação de Empresas de Serviços Financeiros do Texas. A Associação recebeu uma ordem de restrição temporária, impedindo o governo de aplicar as novas exigências aos seus membros em 11 de abril.

A empresa de Esperanza oferece serviços de saque de cheques, transferências de dinheiro e ordens de pagamento – serviços vitais para a classe trabalhadora, muitos dos quais não possuem conta bancária. Os clientes descontam cheques, enviam dinheiro para familiares e recebem ordens de pagamento para coisas como o aluguel. Os 30 CEPs alvo estão localizados no Texas e na Califórnia – muitos próximos a El Paso e San Diego – e cobrem uma área com uma população de mais de um milhão de pessoas.

A ação judicial argumenta que a ordem viola a proibição de buscas injustificadas prevista na Quarta Emenda. Um dos motivos fundamentais para a criação da emenda foi impedir que o governo obtivesse ‘‘mandados gerais’’ – mandados abrangentes que não comprovassem a existência de causa provável de que um crime estava sendo cometido.

Cópia dos ‘‘mandados gerais britânicos’’

Embora US$ 10.000 seja uma quantia considerável para os clientes de Esperanza e Arnoldo – a empresa de Esperanza, por exemplo, nunca teve uma transação tão grande –, reduzir o limite para US$ 200 significa que quase todas as transações gerarão um relatório. Os relatórios exigem informações detalhadas, incluindo datas de nascimento, números de Seguro Social e endereços residenciais.

O governo afirma que o objetivo desses relatórios é monitorar essas empresas: ‘‘queremos um panorama completo do que elas estão fazendo e de quem as utiliza’’. Mas o governo não tem nenhum motivo para suspeitar que Esperanza, Arnoldo ou qualquer um de seus clientes tenha feito algo errado. Esse tipo de vigilância generalizada é semelhante aos ‘‘mandados gerais’’ britânicos que levaram os Pais Fundadores a adotar a Quarta Emenda.

Essa exigência de vigilância também ameaça levar Esperanza e Arnoldo à falência. Com mais de 20 minutos para registrar um único boletim de ocorrência, Esperanza e Arnoldo enfrentam horas de burocracia extra todos os dias. Além disso, mesmo supondo que os criminosos estejam lavando dinheiro em parcelas de US$ 200, eles podem facilmente levar o dinheiro para outro CEP. Esperanza e Arnoldo não conseguem transferir seus negócios.

IJ defende as liberdades civis

O Institute for Justice (IJ) é um escritório de advocacia de interesse público, sem fins lucrativos, que defende a Primeira Emenda nos EUA. Trata-se de um artigo que estabelece a liberdade de expressão, de imprensa, de religião e de reunião pacífica. A emenda também garante o direito de pedir reparação ao governo.

O IJ representa pessoas comuns, gratuitamente, quando o governo viola os seus direitos constitucionais mais importantes.

‘‘Nós nos concentramos nas áreas do Direito que fornecem a base para uma sociedade livre e vencemos quase três em cada quatro casos que abrimos, apesar dos desafios inerentes ao litígio contra o governo’’, esclarece o site do IJ.

Andrew Wimer é diretor de Relações com a Mídia do Institute for Justice (IJ)