​A instalação de lojas do mesmo ramo em um shopping center não configura necessariamente atividade predatória ou ofensa à organização do comércio no local (tenant mix), desde que não haja violação dos contratos firmados com os lojistas.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que o Rio Barra  Shopping Center (Rio de Janeiro) não agiu de forma irregular ao permitir a instalação de um restaurante de culinária japonesa em frente a outro já existente.

O conceito de tenant mix (mix de locatários, em tradução livre) se refere a atividade de analisar, organizar e distribuir comércios dentro do shopping. A ideia é que haja dentro do shopping marcas distintas, complementares e harmônicas para que o empreendimento seja atraente, competitivo e rentável.

No caso dos autos, a inauguração do concorrente ocorreu em 2018, quando a previsão contratual de preferência do primeiro restaurante já estava extinta.

‘‘A previsão de preferência apenas temporária não trouxe excessiva desvantagem para o locatário, seja porque a cláusula estava claramente redigida e, portanto, passível de avaliação de risco antes mesmo da instalação do restaurante, seja porque a admissão de outro restaurante do mesmo ramo trouxe aumento no faturamento do recorrido, ainda que se afirme que essa situação não tenha refletido nos lucros’’, destacou o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, autor do voto que prevaleceu no colegiado.

Concorrente direto foi autorizado 12 anos após o fim do acordo

O primeiro restaurante e o shopping assinaram contrato de locação que previa a exclusividade na exploração da culinária japonesa por cinco anos, condicionada à consulta sobre possíveis concorrentes. Passados 12 anos do fim do acordo inicial, a administração do shopping autorizou a instalação de outro restaurante do mesmo segmento. A iniciativa levou o primeiro restaurante a ajuizar ação para barrar a abertura do concorrente ou rescindir o contrato.

O juízo de primeiro grau determinou a rescisão do contrato de locação, mas negou os demais pedidos sob a alegação de que não estava prevista a continuidade do direito de preferência por tempo indeterminado. A decisão, entretanto, foi reformada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), que apontou violação ao tenant mix e determinou o pagamento de indenização.

Ao STJ, o shopping argumentou que a alteração do tenant mix se ampara nos princípios da livre iniciativa e da livre concorrência. Além disso, negou a prática de atividade predatória, pois a exclusividade para explorar o segmento culinário se limitaria aos 60 meses do contrato inicial.

Alteração do tenant mix não violou a boa-fé objetiva

Villas Bôas Cueva observou que, na relação entre lojistas e o shopping center, devem prevalecer as condições pactuadas nos contratos de locação, salvo se houver desvantagem excessiva para os locatários. Na avaliação do ministro, a previsão temporária de direito de preferência não representou excesso de desvantagem para o locatário, e, na ocasião da instalação do restaurante concorrente, essa prerrogativa já estava extinta havia muito tempo.

‘‘O contrato estipulava claramente até que momento o restaurante poderia contar com o direito de preferência, de modo a planejar suas atividades e adotar estratégias de acordo com esse dado. Do mesmo modo, o shopping aguardou a finalização do prazo para traçar novos delineamentos’’, ressaltou o relator.

O ministro explicou que o tenant mix visa atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas. No entanto – prosseguiu –, não é possível garantir que o aumento do número de clientes e das vendas, como ocorreu nesse caso, resultará no incremento dos lucros dos lojistas, o que depende de causas variadas.

Ainda segundo o ministro, diversos centros comerciais surgiram ao redor do shopping com o passar do tempo. Dessa forma, para ele, a alteração do tenant mix não pode ser considerada uma conduta desarrazoada, a ponto de violar a boa-fé objetiva.

‘‘Não há como esperar que o shopping mantenha a mesma organização por 18 anos, mormente se a alteração do tenant mix está prevista contratualmente e é necessário o enfrentamento das novas situações de mercado’’, concluiu Villas Bôas Cueva ao prover o recurso especial. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 2101659

Por Jomar Martins (jomar@painelderiscos.com.br)

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que, nos casos de contrato de adesão, o juiz pode analisar a alegação de ineficácia da cláusula compromissória por descumprimento da formalidade do artigo 4º, parágrafo 2º, da Lei da Arbitragem (Lei 9.307/1996), independentemente do estado do procedimento arbitral. Afinal, a validade da cláusula passa pela concordância do aderente com a sua instituição, expressa por escrito.

Por isso, a 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) anulou sentença que simplesmente extinguiu uma ação declaratória cumulada com indenizatória movida pela Auguri Moda Ltda. e outras empresas do grupo contra a Alpargatas S.A., contestando a validade da cláusula compromissória num contrato de franquia por adesão.

Pelo espírito desta cláusula, segundo a ré do processo e o juízo de primeiro grau, todas as disputas relacionadas ao negócio, inclusive de alegação de nulidade contratual, têm de ser resolvidas na arbitragem – jurisdição privada –, não na justiça estatal.

Entretanto, os desembargadores do TJSP perceberam que o campo da minuta contratual destinado à assinatura específica para a cláusula compromissória não menciona expressamente a arbitragem como forma de solução de controvérsias. O título desta seção contratual é, simplesmente, ‘‘aceitação expressa da cláusula de foro’’.

‘‘Inequívoco vício de cláusula arbitral’’

‘‘O descumprimento do disposto no § 2º do art. 4º da Lei de Arbitragem consubstancia inequívoco vício da cláusula arbitral, circunstância que justifica o abrandamento do princípio da Kompetenz-Kompetenz’’, cravou no acórdão que acolheu a apelação o desembargador-relator Cesar Ciampolini

Com a anulação da sentença e da cláusula compromissória, o processo volta para o juízo de origem, para regular prosseguimento.

No primeiro grau, o juízo da 1ª Vara Empresarial e Conflitos de Arbitragem da Comarca de São Paulo (Foro João Mendes-Capital) observou que os autores da ação detêm quatro unidades franqueadas da marca Havaianas, com ‘‘considerável faturamento’’, e já haviam renovado o prazo contratual. Essas circunstâncias confirmam que tinham pleno conhecimento dos negócios que estavam sendo formalizados e suas respectivas cláusulas.

‘‘Portanto, a singela análise confirma a assinatura dos contratos, cujo julgamento da validade e eficácia deverá ser feito pelo Tribunal Arbitral, com prioridade, juízo natural da causa em razão da derrogação da competência do juízo estatal, o qual por força de Lei deve observar a autonomia de vontade privada das partes, na escolha do método de resolução de disputa’’, resumiu na sentença o juiz André Salomon Tudisco.

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1086295-14.2023.8.26.0100 (São Paulo)

 

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