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Independentemente do prazo de vigência inicial do contrato de locação comercial, a renovação deverá ter o máximo de cinco anos e poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período. Assim entendeu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

‘‘Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato’’, afirmou a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi.

A decisão teve origem em ação renovatória proposta por Lojas Americanas contra a Relup 3 Empreendimentos Imobiliários, do Rio de Janeiro, visando a renovação do contrato de locação pelo período de dez anos, prazo estabelecido no contrato inicial.

O pedido foi acolhido em primeiro grau. Na apelação, a locadora alegou que a Lei 8.245/1991 estabelece cinco anos como o prazo máximo para a renovação, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), ao manter a sentença, consignou que as partes definiram livremente o prazo do contrato com base no que consideraram melhor para elas, devendo ser respeitado e preservado tal acordo – princípio pacta sunt servanda.

Direito à renovação também deve levar em conta os direitos do locador

Ministra Nancy Andrighi foi a relatora
Foto: José Alberto/STJ

Em seu voto, a ministra-relatora destacou que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.

‘‘No que toca à sua natureza jurídica, o direito à renovação é verdadeiro direito potestativo atribuído por lei ao locatário, consubstanciado no poder de renovar o contrato de locação primitivo por, no mínimo, cinco anos’’, disse a ministra.

Entretanto, Nancy Andrighi ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.

Outros pedidos de renovação podem ser feitos após os cinco anos

A ministra afirmou que a redação do caput do artigo 51 da Lei 8.245/1991 – o qual define que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo – suscitou discussões e diferentes interpretações doutrinárias e jurisprudenciais quanto ao significado da expressão ‘‘por igual prazo’’: se seria o prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do artigo 51 da Lei 8.245/1991) ou a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes, ou, ainda, o prazo do último contrato que completou o quinquênio.

Sobre a questão, a Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal (STF) fixou o entendimento de que a renovação contratual baseada no Decreto 24.150/1934 terá o prazo máximo de cinco anos, ainda que o prazo previsto no contrato a renovar fosse superior – interpretação que hoje é seguida por ‘‘vozes importantes da doutrina’’, segundo a relatora.

‘‘Cinco anos denota prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade’’, concluiu a ministra. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Leia o acórdão no REsp 1.971.600-RJ

Reprodução CERS

A investidura no cargo de depositário depende da aceitação da pessoa nomeada, que deve assinar termo de compromisso no auto de penhora, como sinaliza a Orientação Jurisprudencial (OJ) nº 89 da 2ª Seção de Dissídios Individuais (SDI-2), do Tribunal Superior do Trabalho (TST). Sem isso, é inadmissível a restrição de seu direito de liberdade.

Por isso, a Sétima Turma do TST liberou a sócia de uma microempresa de São Gonçalo (RJ) do encargo de depositária de bens penhorados para pagamento de dívida trabalhista. Segundo o colegiado, quando não há obrigação legal, a investidura no cargo depende da aceitação da pessoa nomeada, o que não ocorreu no caso. A decisão foi unânime.

Penhora

A Nova Destak Ltda. havia sido condenada ao pagamento de parcelas trabalhistas a um carpinteiro. Na fase de execução, o juízo determinou a penhora de material de construção da empresa até o valor da dívida, de R$ 56 mil. Ao executar a ordem, o oficial de justiça nomeou a sócia como depositária dos bens, ou seja, como responsável pela sua guarda, uma vez que o Tribunal Regional do Trabalho da 1ª Região ( TRT-1, Rio de Janeiro) não teria depósito para essa finalidade.

Contra a nomeação, a sócia alegou que a lei não a obriga a assumir esse encargo e que sua aceitação é pressuposto para a nomeação. Segundo ela, sua negativa foi manifestada expressamente no ato da penhora, quando se recusara a assinar o termo.

Nomeação de ofício

Ministro Cláudio Brandão foi o relator
Foto: Secom TST

Tanto o juízo de primeiro grau quanto o TRT, contudo, mantiveram a determinação, com o entendimento de que a nomeação pode ocorrer de ofício (sem requerimento das partes), em caso de resistência da parte executada para retardar ou impedir a quitação da dívida. Outro argumento é o de que não haveria prejuízo à depositária, porque os bens estavam na sua empresa e sob sua vigilância.

Aceitação

O relator do recurso de revista (RR) interposto pela sócia, ministro Cláudio Brandão, explicou que a jurisprudência da SDI-2, a OJ 89, requer a aceitação da pessoa nomeada para o cargo.

Segundo o relator, no caso de pessoa que tenha obrigação legal de guarda e conservação dos bens, como o sócio-gerente, a recusa não pode ser aceita. ‘‘Entretanto, esse não é o caso dos autos’’, constatou.

Responsabilidade

O ministro lembrou que, de acordo também com a Súmula 319 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o encargo pode ser expressamente recusado. Por outro lado, o artigo 161 do Código de Processo Civil (CPC) prevê a responsabilização civil do depositário infiel, que não cumpre a obrigação de guardar o bem e entregá-lo no momento oportuno.

‘‘Logo, a pessoa a quem foi imposto o encargo deve aceitar o ônus decorrente da responsabilidade que lhe pode ser atribuída. Tal aceitação não ocorreu na hipótese”, concluiu. Com informações de Carmem Feijó, da Secretaria de Comunicação Social (Secom) do TST.

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RR-11215-96.2014.5.01.0561