Por Álvaro Scarpellini Campos

No agronegócio brasileiro, a busca por capital rápido em meio à escalada dos juros fez crescer uma estrutura já conhecida no mercado imobiliário urbano: o sale and leaseback. A lógica é direta: o produtor vende a área rural a um investidor, recebe o dinheiro à vista e, no mesmo ato, assina um contrato de arrendamento a longo prazo que lhe garante permanecer na propriedade como produtor. O investidor passa a ser dono da terra e, em troca, recebe o arrendamento. Quando bem-elaborada, a operação entrega ao vendedor o fôlego financeiro que ele não encontrou no crédito tradicional e, ao comprador, um ativo físico descontado que gera renda previsível.

Do ponto de vista de empresas em situação de crise, aquelas que precisam saldar dívidas ou financiar a sua expansão sem comprometer a produção, o instrumento resolve três problemas de uma só vez: (i) transforma terra em caixa imediato; (ii) mantém a produção ativa, pois o produtor continua na fazenda como arrendatário, evitando parada e perda de mercado; e (iii) reduz a alavancagem, uma vez que a dívida sai do balanço e o arrendamento, diluído ao longo do contrato, pesa menos no fluxo de caixa.

Para o investidor, o sale and leaseback concentra quatro atrativos centrais: (i) desconto de aquisição, pois a fazenda costuma ser comprada por valor inferior ao de mercado; (ii) fluxo de caixa futuro, com contratos celebrados geralmente em prazos longos (10 a 20 anos) que entregam pagamentos previsíveis durante o período; (iii) proteção de capital, já que, caso o arrendatário acabe por ficar inadimplente, o bem estará em nome do investidor, que pode realugar ou vender a terra sem necessidade de execução judicial (com exceção da necessidade de ajuizamento de uma ação judicial de despejo); e (iv) potencial de valorização, porque, além do arrendamento, o investidor captura a apreciação histórica das terras agrícolas, reforçando o retorno total.

Em muitas estruturas, há uma opção de recompra a favor do produtor: se ele recomprar a terra, o investidor realiza o ganho de capital embutido no preço-alvo; se não exercer a opção, o investidor mantém o imóvel e segue recebendo o arrendamento, criando um cenário de saída equilibrado, com liquidez futura e downside protection. A opção de recompra, caso pactuada, poderá ser exercida a preço pré-definido ou mediante fórmula usualmente praticada pelo mercado que leve em consideração a valorização da área ao longo do tempo do arrendamento.

Na prática, a estrutura apoia-se em dois instrumentos essenciais: (i) escritura de compra e venda, que transfere imediatamente a titularidade da fazenda ao investidor; e (ii) contrato de arrendamento, logo averbado na matrícula, que assegura ao vendedor o direito de permanecer na área como produtor.

Assim, o alienante conhece de antemão o preço necessário para readquirir a terra, enquanto o adquirente já parte de uma rentabilidade mínima contratualmente garantida. Em muitos casos, a recompra pode ocorrer de forma escalonada: à medida que o produtor honra o arrendamento, readquire cotas da propriedade ao longo do prazo, reduzindo gradualmente sua exposição. Para reforçar a segurança, o negócio costuma vir acompanhado de garantias adicionais (penhor da produção, seguro agrícola ou ambos) que protegem o fluxo de caixa do investidor e dão previsibilidade operacional ao arrendatário.

Não obstante as vantagens ostensivas, o êxito de uma operação de sale and leaseback rural está condicionado à realização de uma due diligence extensa. Ao investidor compete examinar, para além da cadeia dominial e de eventuais ônus reais, a integridade registral (matrícula, georreferenciamento e CAR), a adequação ambiental e a solidez da titulação fundiária; ao alienante arrendatário, por sua vez, cabe quantificar o impacto econômico da alienação temporária do imóvel sobre seu balanço e demonstrar capacidade de adimplir com as obrigações oriundas do arrendamento durante todo o horizonte contratual.

Quando convergem os interesses de um lado do alienante, que busca liquidez imediata sem abdicar da operação, e de outro do adquirente, que deseja um ativo real descontado e um fluxo de pagamentos estável, o sale and leaseback configura-se como um caso de special situations em que se capitalizam interesses a princípio díspares das partes.

O alienante transaciona o imóvel por valor inferior ao seu fair value, internalizando um fluxo de caixa indispensável à preservação da sua solvência, ao passo que o adquirente incorpora, com desconto, um ativo real remunerado por um fluxo de arrendamento e dotado de opcionalidade para a recompra pelo próprio arrendatário.

Essa relação de risco e retorno beneficia os dois lados: reduz o risco de inadimplência para o produtor e dá ao investidor a segurança de ser dono do ativo, com a possibilidade de ganhar também com a venda futura da terra.

Álvaro Scarpellini Campos é expert em Reestruturação de Empresas da Área Special Situation da banca Cesar Peres Dullac Müller Advogados (CPDMA), especializada em Direito Empresarial (RS e SP)

Por Vitor Fantaguci Benvenuti

Em recente decisão no Recurso Especial (REsp) 2.178.201/RJ, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou sua jurisprudência, passando a entender que créditos decorrentes de ações judiciais transitadas em julgado devem ser integralmente utilizados em compensações administrativas (PER/DComp) no prazo máximo de cinco anos. Caso não seja possível esgotar o crédito neste prazo, o saldo remanescente será perdido.

Até então, entendia-se que o prazo de cinco anos se referia apenas ao limite para dar início às compensações (transmissão da primeira PER/DComp), mas o saldo remanescente poderia ser utilizado até o efetivo esgotamento do crédito, nos anos subsequentes.

Por ora, não se trata de um entendimento vinculante a outros juízes e tribunais, mas a decisão representa uma preocupante guinada jurisprudencial desfavorável aos contribuintes.

Para entender a controvérsia e sua relevância, cabe fazer uma breve contextualização.

É comum que contribuintes questionem cobranças de tributos perante o Poder Judiciário e, ao final, obtenham decisões judiciais transitadas em julgado reconhecendo o direito à compensação administrativa de valores indevidamente recolhidos.

Em seguida, os contribuintes têm o prazo prescricional de cinco anos para dar cumprimento à decisão (Súmula 150/STF e artigo 168 do CTN), contados do trânsito em julgado.

Para aproveitar o crédito mediante compensação, o contribuinte deve, inicialmente, realizar a prévia habilitação junto à Receita Federal (atualmente regulamentada pela IN RFB 2.055/2021).

Entre a data de protocolo do pedido de habilitação e a data de ciência do contribuinte quanto ao seu deferimento, o prazo prescricional de cinco anos fica suspenso (artigo 106, parágrafo único, da IN RFB 2.055/2021).

Com o deferimento do pedido de habilitação, volta a fluir o prazo prescricional e o contribuinte pode dar início à entrega de declarações de compensação (PER/DComp), em que utilizará o direito creditório judicialmente reconhecido para compensação de tributos junto à Receita Federal.

É neste momento que surge uma relevante controvérsia entre fisco e contribuintes.

Para a Receita Federal, todo o crédito deve ser necessariamente utilizado dentro do prazo máximo de cinco anos. Caso isso não seja possível (por exemplo, se contribuinte não possuir débitos suficientes para consumir todo o crédito), o saldo remanescente não mais poderá ser utilizado (Solução de Consulta Cosit 382/2014).

Os contribuintes, por sua vez, defendem que têm cinco anos somente para dar início à utilização do saldo credor, mediante transmissão da primeira PER/DComp, mas o saldo remanescente do crédito pode ser aproveitado mesmo após esse prazo, até o seu esgotamento.

Tradicionalmente, a jurisprudência de ambas as Turmas do STJ era favorável aos contribuintes, mas a situação foi alterada com a recente decisão da 2ª Turma no REsp 2.178.201/RJ.

De acordo com o ministro relator Francisco Falcão, ‘‘todas as PER/DCOMP precisam necessariamente ser transmitidas no prazo de 5 anos’’, cabendo ao contribuinte avaliar a ‘‘forma pela qual submeterá a questão de direito à análise do Poder Judiciário, estando ciente de todas as limitações envolvidas quanto à recuperação do crédito’’.

O principal motivo para essa guinada jurisprudencial, conforme constou da decisão, foi que a 1ª Turma do STJ agora também estaria adotando entendimento favorável ao fisco – citando, a título de exemplo, o acórdão no REsp 1.729.860/SC.

Porém, na realidade, o precedente da 1ª Turma aplicou a mesma jurisprudência pacífica que vigorava até então, favorável aos contribuintes. O que houve foi uma situação concreta diferente.

No caso citado (REsp 1.729.860/SC), o contribuinte interpretou que o pedido de habilitação do crédito seria uma causa de ‘‘interrupção’’ do prazo prescricional, e não de ‘‘suspensão’’.

Por isso, entendeu que o prazo de cinco anos teria reiniciado após o deferimento da habilitação, em vez de continuar a contagem do prazo, considerando o período já decorrido entre o trânsito em julgado e o protocolo do pedido de habilitação.

Inclusive, no REsp 1.729.860/SC, a 1ª Turma do STJ deixa isso claro ao fazer um histórico das datas: ‘‘(a) 28/4/2006 – trânsito em julgado da decisão que reconheceu o direito; (b) 20/4/2011 – pedido de habilitação (4 anos, 11 meses e 20 dias após o trânsito em julgado); (c) 24/5/2011 – despacho favorável do fisco; (d) 30/5/2011 – ciência da parte contribuinte; (e) 20/5/2016 – tentativa rejeitada de transmissão da declaração eletrônica de compensação’’.

Ao final, a 1ª Turma registrou que a PER/DComp foi transmitida após o prazo de cinco anos, ‘‘quando somados os períodos que antecederam (28/4/2006 a 24/4/2011) e sucederam (30/5/2011 a 20/5/2016) tal pedido de habilitação’’.

Guinada exige atenção dos contribuintes

De fato, a resolução final foi desfavorável ao contribuinte, mas não por uma mudança jurisprudencial da 1ª Turma, e sim por abordar uma situação concreta diversa.

Ainda que pautada em premissa equivocada, a 2ª Turma efetivamente mudou sua jurisprudência, prejudicando a segurança jurídica e a efetividade de decisões judiciais transitadas em julgado. Tal situação, desde já, exige atenção dos contribuintes quanto aos riscos de não utilizarem a totalidade do saldo credor dentro do prazo de cinco anos.

Espera-se, contudo, que tal interpretação seja revista quando o debate for levado à 1ª Seção do STJ, responsável pela uniformização de entendimentos da 1ª e 2ª Turmas, em possíveis embargos de divergência ou eventual recurso repetitivo.

Vitor Fantaguci Benvenuti é advogado da área tributária no escritório Diamantino Advogados Associados