REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Adjudicação inversa é avanço significativo para garantir segurança jurídica no registro de imóveis

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Diamantino Advogados Associados

Por Elvis Cavalcante Rosseti

A regularização de imóveis é um dos maiores desafios enfrentados por compradores e vendedores no Brasil, especialmente quando o registro da propriedade não é efetivado por uma das partes.

Nesse contexto, a adjudicação compulsória inversa surge como uma solução eficaz para o vendedor que, mesmo após cumprir suas obrigações contratuais, não consegue concluir a transferência da propriedade por inércia do comprador.

Este instrumento jurídico, recentemente fortalecido pela legislação, representa um avanço significativo para garantir segurança jurídica e evitar que o vendedor permaneça vinculado a responsabilidades que já não lhe dizem respeito.

A adjudicação compulsória inversa consiste em uma ação ou procedimento por meio do qual o vendedor busca obrigar o comprador a registrar o imóvel para o seu próprio nome. Isso acontece quando o preço já foi totalmente pago e todas as obrigações do contrato foram cumpridas.

Ela recebe o nome ‘‘inversa’’ porque, tradicionalmente, quem usa a adjudicação compulsória é o comprador, para exigir que o vendedor faça a escritura. Na modalidade inversa ocorre justamente o contrário: o vendedor toma a iniciativa diante da falta de ação do comprador.

O comprador pode não querer levar a escritura a registro, para evitar, por exemplo, que o bem apareça formalmente em seu patrimônio e assim frustrar a pretensão de credores, ou, simplesmente, porque não tem interesse de arcar com as despesas decorrentes do registro: emolumentos  cartorários e o pagamento do ITBI.

Trata-se, portanto, de um instrumento fundamental para destravar situações nas quais o imóvel permanece formalmente registrado em nome do vendedor, apesar de já ter sido vendido e quitado.

A Lei nº 14.382/2022 trouxe relevantes inovações ao inserir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Com isso, a adjudicação compulsória também pode ser feita de forma extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, desde que apresentados os documentos necessários.

Uma das principais finalidades da adjudicação compulsória inversa é permitir que o vendedor deixe de responder por obrigações que acompanham o imóvel (propter rem), como impostos e taxas de condomínio.

Quando o comprador não faz o registro, o imóvel continua formalmente em nome do vendedor, que permanece sujeito a cobranças condominiais que já não deveriam ser suas. Com a adjudicação inversa, o vendedor pode regularizar a propriedade em nome do comprador e evitar prejuízos e transtornos.

Essa medida ainda traz vantagens relevantes quando comparada a outras ações, com a de obrigação de fazer.

Na obrigação de fazer, geralmente, o juiz impõe ao comprador o pagamento de uma multa com a finalidade compeli-lo a assinar a escritura pública e a levá-la a registro no cartório de imóveis. Essa medida, porém, nem sempre é eficaz, especialmente quando o comprador já está em dificuldades financeiras ou quando se trata de um devedor contumaz.

Por outro lado, na adjudicação inversa, a sentença substitui a escritura pública de compra e venda, e o vendedor pode levá-la a registro sem a concordância do comprador e, ainda, cobrar as despesas relativas ao registro na própria ação.

A Justiça tem reconhecido cada vez mais o uso da adjudicação compulsória inversa especialmente em situações nas quais o comprador simplesmente não registra o imóvel em seu nome. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, já destacou:

‘‘Uma vez deferida a adjudicação que buscou, cabe à autora levar a carta ao registro, podendo cobrar do réu as despesas em sede de execução. A atualização dos demais cadastros constitui obrigação acessória implícita no contrato de compra e venda, necessária para que obrigações relacionadas ao imóvel não sejam direcionadas à vendedora.’’
(TJSP – Apelação Cível nº 1088518-03.2024.8.26.0100, Rel. Des. Augusto Rezende, j. 16/01/2025)

A decisão reforça que a adjudicação compulsória inversa não apenas regulariza o registro, mas também permite ao vendedor recuperar despesas e se desvincular de obrigações que não são mais suas.

O instrumento representa um avanço importante no ordenamento jurídico, garantindo segurança e eficiência na regularização imobiliária. Uma solução prática que dá fim a uma pendência que nunca deveria existir e garante que cada parte responda apenas pelo que realmente lhe cabe.

Elvis Cavalcante Rosseti é advogado da área cível do Diamantino Advogados Associados (DAA)

CERCEAMENTO DE DEFESA
TRT-15 anula sentença por restrição à prova sobre jornada de trabalho

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Sede do TRT  de Campinas
Foto: Denis Simas/Comunicação TRT-15

A 11ª Câmara do Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (TRT-15, Campinas-SP) reconheceu cerceamento de defesa e anulou a sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara do Trabalho de São Carlos, que indeferiu perguntas a respeito da jornada de trabalho, sob o fundamento de que já haveria confissão da empregada acerca da matéria. Ao analisar o recurso ordinário da trabalhadora, a Câmara concluiu que houve restrição indevida à produção da prova oral durante a audiência de instrução, o que comprometeu o exercício do contraditório e da ampla defesa.

Conforme registrado no acórdão, após o depoimento pessoal da reclamante, a juíza sentenciante entendeu que as respostas configuraram confissão de que apenas o tempo destinado à troca de uniforme não era registrado nos cartões de ponto. Com base nessa conclusão, a magistrada restringiu toda a apuração da jornada de trabalho a esse único aspecto, indeferindo as perguntas formuladas acerca de outros períodos alegadamente não registrados nos cartões de ponto.

Contudo, a 11ª Câmara destacou que a causa de pedir não se limitava à troca de uniforme, uma vez que na petição inicial a empregada alegou a prestação habitual de horas extras, trabalho em feriados sem compensação e redução de intervalo em determinados períodos. Além disso, houve impugnação expressa dos controles de ponto, com alegação de que não refletiam a jornada efetivamente praticada.

Para o relator do acórdão, desembargador Luiz Felipe Paim da Luz Bruno Lobo, não se pode extrair de respostas específicas a perguntas pontuais uma confissão abrangente e genérica sobre a fidedignidade integral dos controles de ponto. Segundo consta do voto, ‘‘a reclamante poderia – e deveria – ter tido a oportunidade de esclarecer se, além do tempo de troca de uniforme, havia outros períodos trabalhados e não registrados’’.

O acórdão ressaltou ainda que, embora o artigo 765 da CLT assegure ao magistrado ampla liberdade na direção do processo, esse poder não autoriza a restrição injustificada da produção probatória, sobretudo quando as perguntas indeferidas são pertinentes aos fatos controvertidos da demanda.

Diante disso, o colegiado acolheu a preliminar de cerceamento de defesa e determinou a realização de nova audiência de instrução, com a reabertura da prova oral sobre a jornada de trabalho, assegurando às partes a possibilidade de formular todas as perguntas pertinentes aos fatos narrados na petição inicial. Com informações da Coordenadoria de Comunicação Social do TRT-15.

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ATOrd 0012082-57.2024.5.15.0106 (São Carlos-SP)

JANEIRO BRANCO
Empresa é multada por tentativa de acordo com trabalhador em sofrimento mental

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A Sétima Turma do Tribunal Superior do Trabalho rejeitou um recurso da H Pack Indústria e Comércio Ltda., de Embu das Artes (SP), contra a extinção de um processo em que tentou formalizar acordo com um trabalhador em situação de vulnerabilidade psíquica. A incapacidade foi reconhecida nas instâncias anteriores a partir de provas documentais e de parecer do Ministério Público do Trabalho (MPT).

Empresa queria dispensar trabalhador estável

A ação foi apresentada pela própria empresa, que pretendia abrir um inquérito judicial para apurar falta grave do auxiliar de almoxarifado, que tinha estabilidade por ser dirigente sindical, a fim de dispensá-lo por justa causa. A alegação era de que ele teria instalado irregularmente um roteador de internet no galpão de fábrica para que os funcionários pudessem usar o wi-fi do celular durante o trabalho – o que era proibido.

Auxiliar sofria de bipolaridade, esquizofrenia e psicopatia

Na audiência, o próprio trabalhador relatou ao juiz que sofria de transtornos mentais graves, como bipolaridade, esquizofrenia e psicopatia, e que não conseguia praticar sozinho atos da vida civil, dependendo, para isso, da ajuda da ex-esposa e dos familiares. Ele afirmou ainda que não havia contratado advogado, que conheceu o profissional que o representou minutos antes da audiência e que foi informado sobre o processo por mensagens de WhatsApp enviadas por um contato ligado à empresa. As mensagens indicavam episódios recorrentes de crises psicológicas, internações hospitalares e dificuldades para retornar ao trabalho.

Juiz constatou vulnerabilidade psíquica e prevenção de fraude

Na audiência, as partes apresentaram uma proposta de conciliação que não foi homologada. O juiz constatou que o trabalhador não tinha capacidade de praticar, ao menos de forma isolada, os atos da vida civil e entendeu que havia fraude entre os advogados.

Na sentença em que extinguiu o processo, o juiz concluiu que a empresa tentou usar o Judiciário para ‘‘se livrar’’ do trabalhador, que tinha garantia de emprego, por meio de um acordo, sem que houvesse condições mínimas de manifestação válida de vontade, diante de sua vulnerabilidade psíquica. O magistrado classificou a conduta como grave e reprovável, destacou a incapacidade do trabalhador de compreender os atos praticados e apontou também falhas éticas na atuação dos advogados envolvidos.

A empresa foi condenada a pagar multa de R$ 13,2 mil por ato atentatório à Justiça, valor destinado à União, além de indenização de R$ 15 mil ao trabalhador por litigância de má-fé, a ser paga solidariamente pela empresa e pelos advogados. O juiz determinou ainda o pagamento direto ao trabalhador do valor planejado no suposto acordo e encaminhou suspeita do processo ao Ministério Público, à Polícia Federal, à Polícia Civil e à OAB para apuração de possíveis crimes e infrações disciplinares.

Empresa sabia dos problemas mentais

O Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (TRT-2, São Paulo) manteve a sentença, destacando que a empresa tinha conhecimento dos problemas de saúde mental do trabalhador, de sua intenção de realizar tratamento e de sua tentativa de afastamento pelo INSS. A H Pack também confirmou que mantinha contato com o irmão do auxiliar, diante da condição psicológica frágil do empregado.

Provas não podem ser revistas no TST

No recurso ao TST, a empresa reiterou que o empregado havia cometido falta grave e assumido a culpa por sua conduta, validando a justa causa. Mas o relator, ministro Agra Belmonte, afastou as alegações de afronta ao contraditório e à ampla defesa. Segundo ele, a decisão do TRT foi devidamente fundamentada e amparada em elementos colhidos no processo, inclusive com a intervenção do MPT.

Segundo o ministro, o recurso visa, na verdade, rediscutir as provas – em especial quanto à incapacidade do empregado e ao conhecimento da empresa dessa condição. Contudo, o reexame de provas não é possível nos recursos de natureza extraordinária dirigidos ao TST, conforme estabelece a Súmula 126.

A decisão foi unânime. Com informações de Carmem Feijó, da Secretaria de Comunicação (Secom) do TST.

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Ag-AIRR-1000736-16.2022.5.02.0271

REPETITIVOS
Corretor de imóveis não responde por descumprimento de obrigações da construtora

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Ministro Raul Araújo
Foto: Sérgio Amaral/STJ

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.173), consolidou o entendimento de que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, em regra, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda.

O colegiado esclareceu que a responsabilização do corretor só será possível quando houver seu envolvimento direto nas atividades de incorporação e construção, ou quando ele integrar o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou, ainda, em casos de confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

O entendimento, adotado por unanimidade, deverá ser observado pelos juízes e tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes, conforme o artigo 927 do Código de Processo Civil (CPC).

Em um dos recursos representativos da controvérsia (REsp 2.008.542), uma corretora questionou a decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que a havia condenado, solidariamente com uma construtora, à devolução integral dos valores pagos por dois consumidores, devido ao descumprimento do contrato.

Corretor não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel

O relator do tema repetitivo, ministro Raul Araújo, observou que, geralmente, o corretor de imóveis atua apenas como intermediário na concretização do negócio entre o consumidor e o incorporador ou o construtor, pelo que tem direito a uma comissão. De acordo com o ministro, com o pagamento dessa comissão, extingue-se a obrigação do corretor, não lhe cabendo mais responsabilidades contratuais em relação ao contratante.

Nessa situação, o ministro destacou que o corretor, seja pessoa física ou jurídica, não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel. Portanto, não pode ser responsabilizado pelo descumprimento contratual por parte do incorporador ou do construtor.

‘‘Não integrando a corretora a cadeia de fornecimento do imóvel, tampouco fazendo parte do grupo econômico da incorporadora, não se justifica sua condenação à reparação do autor, por eventual descumprimento do contrato pelo incorporador/construtor’’, afirmou.

Corretor será responsabilizado quando atuar como incorporador ou construtor

Raul Araújo ressaltou que, embora o papel tradicional do corretor seja intermediar transações imobiliárias, existem situações em que ele também pode atuar como incorporador, conforme previsto no artigo 31 da Lei 4.591/1964.

Segundo o relator, isso ocorre quando o corretor lidera ou participa de um empreendimento imobiliário, integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou assume responsabilidades típicas do incorporador, como a comercialização de unidades antes da construção e o registro do memorial de incorporação.

No entanto, o ministro apontou que a responsabilidade não decorre da corretagem, mas sim da própria participação do corretor no negócio principal.

‘‘Nessas hipóteses, em que o corretor, pessoa física ou jurídica, atua também como incorporador ou construtor, ele poderá ser responsabilizado por vícios construtivos, atrasos na entrega do imóvel e outras obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC)’’, concluiu. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 2008542

INCERTEZAS NA TRANSIÇÃO
Período de testes do IBS e CBS já prenuncia cenário de intensos litígios entre fisco e contribuintes

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Por Vitor Fantaguci Benvenuti e João Vitor Prado Bilharinho

A reforma tributária (EC nº 132/2023) foi aprovada com a promessa de simplificação do sistema tributário vigente, prevendo a extinção gradual do ICMS, ISS, PIS/Cofins e IPI, e a criação, em substituição, do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto Seletivo (IS).

No entanto, antes mesmo do início da cobrança dos novos tributos, vem ganhando relevância um debate entre Fisco e contribuintes sobre a possibilidade (ou não) de inclusão do IBS e da CBS na base de cálculo do ICMS.

Para compreender a controvérsia, é importante retomar alguns pontos essenciais.

O ICMS, conhecido imposto estadual incidente sobre a circulação de mercadorias, tem como base de cálculo o valor da operação (artigo 13 da Lei Complementar nº 87/96). Ao longo dos anos, esse conceito foi objeto de inúmeras discussões no Judiciário, especialmente com relação a quais valores podem integrar a base tributável do ICMS (Tema 214/STF, Tema 986/STJ e Tema 1.223/STJ, por exemplo).

De modo geral, a jurisprudência consolidou o entendimento de que o valor da operação abrangeria, também, os tributos incidentes sobre a operação, sendo possível, inclusive, o condenável cálculo ‘‘por dentro’’ – algo que compromete a transparência para o contribuinte.

O IBS e a CBS, por sua vez, são tributos criados pela EC nº 132/2023 e incidem sobre operações onerosas com bens e serviços. Esses tributos são estruturados a partir dos princípios da neutralidade e da transparência, com cálculo ‘‘por fora’’; ou seja, não integram suas próprias bases de cálculo.

A reforma tributária previu um período de transição para implementação gradual dos novos tributos e extinção dos já existentes.

Em 2026, o IBS e a CBS serão implementados com alíquotas de ‘‘teste’’, fixadas em 0,1% e 0,9%, respectivamente (artigos 343 e 346 da LC nº 214/2025). Contudo, esses percentuais não representarão um aumento de carga tributária, pois, caso o contribuinte cumpra todas suas obrigações acessórias, o montante será compensado com o valor devido de PIS/Cofins no mesmo período de apuração (artigo 348, inciso I, da LC nº 214/2025).

A partir de 2027, haverá extinção do PIS e da Cofins, seguida da extinção gradual do ICMS e do ISS entre 2029 e 2032, quando os valores de CBS e IBS passarão a ser efetivamente recolhidos. O novo sistema vigorará integralmente apenas em 2033.

Durante esse período de transição, haverá convivência do IBS e da CBS com o ICMS, o que vem gerando incertezas quanto à possibilidade de os novos tributos integrarem a base de cálculo do ICMS.

Prenúncio de judicialização

Vale lembrar que a PEC 45/2019, que originou a EC nº 132/2023, inicialmente vedava a inclusão dos novos tributos na base tributável pelo ICMS. Contudo, tal previsão foi suprimida ao longo do processo legislativo, e o texto final da reforma tributária permaneceu omisso neste ponto.

Diante dessa lacuna, os Fiscos estaduais passaram a defender a possibilidade de inclusão do IBS e da CBS na base de cálculo do ICMS a partir de 2027.

Até o momento, cinco estados já se manifestaram formalmente sobre o assunto, sendo eles São Paulo (Resposta à Consulta nº 32.303/2025), Distrito Federal (Solução de Consulta nº 23/2025), Pernambuco (Solução de Consulta nº 39/2025), Piauí (Comunicado Sefaz nº 2/2025) e Santa Catarina (Correio Eletrônico Circular SEF/Diat 29/2025).

A Secretaria da Fazenda de Pernambuco chegou a admitir a inclusão já em 2026, quando os montantes sequer integrarão o ‘‘valor da operação’’, já que não serão efetivamente recolhidos.

Após uma onda de críticas, o órgão revisou sua posição e, no último dia 2 de dezembro, esclareceu que a incidência de ICMS sobre o IBS e a CBS será devida somente a partir de 2027, justamente pela ausência de ônus financeiro dos novos tributos no período de teste.

Ainda assim, diversos estados ainda não se posicionaram formalmente sobre o tema, o que aumenta as incertezas no período de transição do novo regime tributário brasileiro.

Os principais argumentos sustentados pelos Fiscos estaduais giram em torno da potencial perda de arrecadação e da inexistência de vedação expressa na EC 132/2023.

De fato, não há vedação à inclusão do IBS e da CBS na base de cálculo do ICMS. Por outro lado, não há nenhum dispositivo autorizando tal inclusão – o que certamente suscita divergências quanto à legalidade do procedimento.

Além disso, a neutralidade fiscal do IBS e da CBS, aliada ao fato de que tais tributos são calculados ‘‘por fora’’ do valor da operação, se constitui em forte argumento para defender a impossibilidade de que esses novos tributos sejam incluídos na base de cálculo do ICMS.

A omissão da EC nº 132/2025 já provocou reação no Poder Legislativo. Tramita atualmente o Projeto de Lei Complementar nº 16/2025, que pretende alterar a redação do artigo 13, § 8º da LC nº 87/1996 (Lei Kandir) para prever expressamente a exclusão do IBS/CBS da base de cálculo do ICMS.

No projeto de lei, inclusive, aponta-se como justificativa que ‘‘a ausência de um regramento claro poderia gerar um elevado contencioso tributário’’.

Enfim, a reforma tributária, que tinha como propósito simplificar e tornar transparente a tributação, já sinaliza um cenário de intensos litígios entre Fisco e contribuintes.

Resta aos contribuintes acompanharem de perto os desdobramentos do tema, com especial atenção à manifestação dos demais estados sobre os procedimentos a serem adotados em 2026 e à tramitação do Projeto de Lei Complementar 16/2025. Porém, tudo indica que o cenário será de judicialização.

Vitor Fantaguci Benvenuti e João Vitor Prado Bilharinho são advogados na área Tributária do escritório Diamantino Advogados Associados (DAA)