SALE AND LEASEBACK
Liquidez para empresas em situação de crise e retorno protegido para investidores

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Advogado Álvaro Scarpellini Campos
Foto: Acervo Pessoal/CPDMA

Por Álvaro Scarpellini Campos

No agronegócio brasileiro, a busca por capital rápido em meio à escalada dos juros fez crescer uma estrutura já conhecida no mercado imobiliário urbano: o sale and leaseback. A lógica é direta: o produtor vende a área rural a um investidor, recebe o dinheiro à vista e, no mesmo ato, assina um contrato de arrendamento a longo prazo que lhe garante permanecer na propriedade como produtor. O investidor passa a ser dono da terra e, em troca, recebe o arrendamento. Quando bem-elaborada, a operação entrega ao vendedor o fôlego financeiro que ele não encontrou no crédito tradicional e, ao comprador, um ativo físico descontado que gera renda previsível.

Do ponto de vista de empresas em situação de crise, aquelas que precisam saldar dívidas ou financiar a sua expansão sem comprometer a produção, o instrumento resolve três problemas de uma só vez: (i) transforma terra em caixa imediato; (ii) mantém a produção ativa, pois o produtor continua na fazenda como arrendatário, evitando parada e perda de mercado; e (iii) reduz a alavancagem, uma vez que a dívida sai do balanço e o arrendamento, diluído ao longo do contrato, pesa menos no fluxo de caixa.

Para o investidor, o sale and leaseback concentra quatro atrativos centrais: (i) desconto de aquisição, pois a fazenda costuma ser comprada por valor inferior ao de mercado; (ii) fluxo de caixa futuro, com contratos celebrados geralmente em prazos longos (10 a 20 anos) que entregam pagamentos previsíveis durante o período; (iii) proteção de capital, já que, caso o arrendatário acabe por ficar inadimplente, o bem estará em nome do investidor, que pode realugar ou vender a terra sem necessidade de execução judicial (com exceção da necessidade de ajuizamento de uma ação judicial de despejo); e (iv) potencial de valorização, porque, além do arrendamento, o investidor captura a apreciação histórica das terras agrícolas, reforçando o retorno total.

Em muitas estruturas, há uma opção de recompra a favor do produtor: se ele recomprar a terra, o investidor realiza o ganho de capital embutido no preço-alvo; se não exercer a opção, o investidor mantém o imóvel e segue recebendo o arrendamento, criando um cenário de saída equilibrado, com liquidez futura e downside protection. A opção de recompra, caso pactuada, poderá ser exercida a preço pré-definido ou mediante fórmula usualmente praticada pelo mercado que leve em consideração a valorização da área ao longo do tempo do arrendamento.

Na prática, a estrutura apoia-se em dois instrumentos essenciais: (i) escritura de compra e venda, que transfere imediatamente a titularidade da fazenda ao investidor; e (ii) contrato de arrendamento, logo averbado na matrícula, que assegura ao vendedor o direito de permanecer na área como produtor.

Assim, o alienante conhece de antemão o preço necessário para readquirir a terra, enquanto o adquirente já parte de uma rentabilidade mínima contratualmente garantida. Em muitos casos, a recompra pode ocorrer de forma escalonada: à medida que o produtor honra o arrendamento, readquire cotas da propriedade ao longo do prazo, reduzindo gradualmente sua exposição. Para reforçar a segurança, o negócio costuma vir acompanhado de garantias adicionais (penhor da produção, seguro agrícola ou ambos) que protegem o fluxo de caixa do investidor e dão previsibilidade operacional ao arrendatário.

Não obstante as vantagens ostensivas, o êxito de uma operação de sale and leaseback rural está condicionado à realização de uma due diligence extensa. Ao investidor compete examinar, para além da cadeia dominial e de eventuais ônus reais, a integridade registral (matrícula, georreferenciamento e CAR), a adequação ambiental e a solidez da titulação fundiária; ao alienante arrendatário, por sua vez, cabe quantificar o impacto econômico da alienação temporária do imóvel sobre seu balanço e demonstrar capacidade de adimplir com as obrigações oriundas do arrendamento durante todo o horizonte contratual.

Quando convergem os interesses de um lado do alienante, que busca liquidez imediata sem abdicar da operação, e de outro do adquirente, que deseja um ativo real descontado e um fluxo de pagamentos estável, o sale and leaseback configura-se como um caso de special situations em que se capitalizam interesses a princípio díspares das partes.

O alienante transaciona o imóvel por valor inferior ao seu fair value, internalizando um fluxo de caixa indispensável à preservação da sua solvência, ao passo que o adquirente incorpora, com desconto, um ativo real remunerado por um fluxo de arrendamento e dotado de opcionalidade para a recompra pelo próprio arrendatário.

Essa relação de risco e retorno beneficia os dois lados: reduz o risco de inadimplência para o produtor e dá ao investidor a segurança de ser dono do ativo, com a possibilidade de ganhar também com a venda futura da terra.

Álvaro Scarpellini Campos é expert em Reestruturação de Empresas da Área Special Situation da banca Cesar Peres Dullac Müller Advogados (CPDMA), especializada em Direito Empresarial (RS e SP)

DANO MORAL
Empresa portuária é condenada por fornecer colete à prova de balas masculino a guarda feminina

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Divulgação VPorts/TST

A Quinta Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) manteve a condenação da VPorts Autoridade Portuária S.A., de Vitória (ES), a indenizar a uma guarda portuária que trabalhou com colete à prova de balas vencido, de modelo masculino, e munições fora do prazo de validade. Segundo o colegiado, o dano, nesse tipo de situação, decorre diretamente da exposição da trabalhadora a riscos indevidos de segurança.

Colete não era adequado ao biotipo feminino

Guarda portuária desde 2008, a trabalhadora relatou que, em junho de 2022, trabalhou durante cinco dias com um colete balístico que, além de estar fora da validade, era inadequado ao seu gênero e biotipo. Segundo ela, o equipamento não tinha modelagem feminina, o que comprometia a proteção da região do busto e gerava desconforto. Isso, somado à munição vencida, gerou momentos de apreensão, porque a atividade tem alto grau de periculosidade.

Em sua defesa, a VPorts sustentou que os coletes continuavam eficazes, uma vez que a fabricante havia estendido sua validade de cinco para seis anos, e que o equipamento vencido teria sido usado por apenas quatro jornadas. A empresa ainda argumentou que as atividades da guarda portuária apresentavam baixo número de ocorrências e, portanto, era de risco reduzido.

Munições eram armazenadas de forma inadequada

A perícia técnica confirmou o uso de colete vencido por cinco dias e considerou o modelo masculino inadequado para o corpo feminino. Também constatou irregularidades no armazenamento das munições, que estavam parcialmente oxidadas em razão da exposição a umidade e temperatura inadequadas, o que reduzia sua validade.

Com base nessas conclusões, o Tribunal Regional do Trabalho da 17ª Região (ES) condenou a VPorts ao pagamento de R$ 30 mil de indenização.

Dano moral é presumido

Ao julgar o recurso de revista da empresa, o relator, ministro Breno Medeiros, destacou que o TST tem entendimento consolidado de que, em casos de fornecimento inadequado de colete balístico (vencido ou destinado ao sexo oposto), o dano moral é presumido, pois resulta diretamente da falta de segurança oferecida pelo empregador.

Para o relator, a VPorts agiu com descuido grave ao expor a trabalhadora a risco indevido. ‘‘O simples fato de o empregador não garantir a segurança com equipamentos de proteção individual válidos e apropriados já configura lesão à dignidade e à integridade psíquica da empregada”, afirmou. Com informações de Ricardo Reis e Guilherme Santos, da Secretaria de Comunicação Social (Secom) do TST.

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AIRR-0000872-26.2022.5.17.0008

EXECUÇÃO TRABALHISTA
TRT-MG autoriza envio de ofícios a corretoras para penhora de criptomoedas

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A Justiça do Trabalho de Minas Gerais autorizou a expedição de ofícios a corretoras de criptoativos, para que informem a existência de criptomoedas em nome de devedores trabalhistas. A decisão é dos julgadores da Décima Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (TRT-3, Minas Gerais), que, ao julgarem recurso de um ex-empregado de uma empresa de usinagem e soldagem de Ipatinga, modificaram a sentença oriunda da 3ª Vara do Trabalho de Coronel Fabriciano, que havia rejeitado a pretensão.

Em primeiro grau, o juiz entendeu que a medida seria insignificante diante da situação de insolvência dos executados, considerados ‘‘devedores contumazes’’ na Justiça do Trabalho.

O trabalhador recorreu, sustentando que o envio de ofícios buscava localizar patrimônio penhorável para satisfazer a execução trabalhista, que já dura mais de 10 anos. Argumentou, ainda, que a medida permitiria verificar a existência de patrimônio digital, informação de difícil obtenção fora do processo.

Ao analisar o recurso, a desembargadora relatora Taísa Maria Macena de Lima considerou que a busca por criptomoedas em corretoras especializadas se mostra proporcional e razoável no caso. Ela destacou a longa duração da execução, a natureza alimentar do crédito e a frustração das medidas típicas de execução.

A magistrada ressaltou que o juiz pode adotar diligências necessárias para garantir a satisfação do crédito, conforme o artigo 765 da CLT. Acrescentou que ‘‘na execução, deve ser observado o princípio da efetividade da tutela jurisdicional e o direito do exequente à satisfação do crédito alimentar, com a finalidade de evitar a perpetuação de uma execução de longa data’’.

Sobre o uso de medidas atípicas, a desembargadora destacou encontrar respaldo na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF), firmada no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade – ADI 5.941, que reconheceu a legitimidade dessas providências para assegurar a razoável duração do processo e o acesso à justiça. Segundo a julgadora, embora não prevista expressamente em lei, a possibilidade de penhora de criptomoedas mostra-se plenamente possível, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A decisão destacou, ainda, que artigo 835, inciso XIII, do Código de Processo Civil (CPC), autoriza a penhora de quaisquer direitos patrimoniais do devedor para satisfação da execução. Na mesma linha, o artigo 139, inciso IV, do CPC, confere ao magistrado poderes para adotar medidas atípicas na fase de execução, sempre que necessárias à efetividade da decisão judicial.

A relatora também ressaltou a aplicação do artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, que assegura a apreciação pelo Poder Judiciário de qualquer lesão ou ameaça a direito, reforçando o dever de se garantir a utilidade prática da prestação jurisdicional.

A relatora observou que a medida respeita o princípio de causar o menor prejuízo possível para quem está sendo processado, uma vez que sua adoção não implica afronta aos direitos fundamentais dos devedores.

O colegiado acolheu, por unanimidade, o voto da relatora, para determinar a expedição dos ofícios requeridos. Apesar da tentativa, não foi informada a localização de criptomoedas pertencentes aos devedores trabalhistas.

O autor foi intimado para indicar outros meios efetivos para o prosseguimento da execução, mas não deu andamento ao processo. Por isso, atualmente, o processo está paralisado pelo prazo de até dois anos.

Não cabe mais recurso. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRT-3.

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0000779-87.2011.5.03.0089 (AP)

AÇÃO CIVIL PÚBLICA
Processo sobre atualização de empréstimos rurais no Plano Collor I vai à mediação no STF

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Ministro Alexandre de Moraes
Foto: Banco de Imagens do STF

O ministro Alexandre de Moraes enviou ao Núcleo de Solução Consensual de Conflitos (Nusol) do Supremo Tribunal Federal (STF) um processo que discute o critério adotado pelo Banco do Brasil para reajustar as dívidas decorrentes de empréstimos rurais no mês de março de 1990, quando foi implementado o Plano Collor I.

A matéria é tratada no Recurso Extraordinário (RE) 1445162, com repercussão geral reconhecida (Tema 1.290). De acordo com os autos, os valores envolvidos na causa alcançam R$ 240 bilhões.

O Nusol, setor do STF responsável por mediar acordos em disputas judiciais, conduzirá a negociação entre a União, o Banco do Brasil, o Banco Central e entidades que representam produtores rurais.

Controvérsia  

O caso chegou ao Supremo porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que o índice correto a ser adotado é o BTN Fiscal (41,28%), usado na época para atualizar os saldos das cadernetas de poupança bloqueadas pelo governo como parte das medidas adotadas pelo Plano Collor para a estabilização econômica.

O Banco do Brasil, no entanto, havia aplicado o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) às cédulas de crédito rural, cujos contratos previam indexação ao reajuste da caderneta de poupança. Naquele período, o IPC registrou alta de 84,32%.

Na ação civil pública que originou a demanda na Justiça Federal, o Ministério Público Federal (MPF) argumentou que essa diferença elevou o valor dos empréstimos rurais, causando prejuízos ao setor e favorecendo indevidamente a instituição financeira.

Recurso  extraordinário (RE) 

O STJ condenou o Banco do Brasil, o Banco Central e a União a devolver aos mutuários a diferença entre os índices, em valores corrigidos monetariamente. As instituições bancárias, então, recorreram ao STF, argumentando que, em outro julgamento (RE 206048), a Corte considerou válido o uso do IPC para atualizar valores que permaneceram disponíveis nas cadernetas de poupança em março de 1990. Com informações de Gustavo Aguiar, da Assessoria de Imprensa do STF.

RE 1445162

DEVER LEGAL
TST afasta ilegalidade em monitoramento de conta de bancária por banco empregador

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Por unanimidade, a Subseção I Especializada em Dissídios Individuais (SDI-1) do Tribunal Superior do Trabalho (TST) reafirmou seu entendimento de que o monitoramento da conta corrente de bancários pelo banco empregador não configura violação do direito à privacidade nem quebra de sigilo bancário. Segundo o colegiado, a medida é um dever legal, inerente às funções institucionais dos estabelecimentos financeiros.

Bancária alegou monitoramento e controle

A ação foi ajuizada por uma bancária do Banco Bradesco em Floresta Azul (BA). Segundo ela, o banco fiscalizava se o limite do cheque especial era utilizado e monitorava os valores dos cheques emitidos, os depósitos recebidos, a origem de cada um deles e os gastos efetuados por ela com seu cartão de crédito. De acordo com seu relato, as normas internas exigiam que os empregados centralizassem toda a sua movimentação em apenas uma conta na agência em que trabalhassem.

Para a trabalhadora, sua vida pessoal sofreu ‘‘verdadeira devassa’’, pois o empregador, a qualquer momento, tomava conhecimento de todos os seus gastos em atividades não profissionais, como escola, restaurantes, lojas ou viagens.

O banco, em sua defesa, sustentou que, além de empregada, a bancária era também correntista, e que as informações decorrentes dessa relação nunca foram utilizadas indevidamente. Segundo o Bradesco, os bancos registram todas as movimentações financeiras dos correntistas, e o acesso a essas informações faz parte da própria essência da atividade bancária.

Para o Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região (TRT-5, Bahia), a conduta extrapolava o poder diretivo do empregador. Por isso, condenou o banco a pagar indenização de R$ 80 mil. Essa condenação, porém, foi afastada pela Segunda Turma do TST, levando a bancária a apresentar recurso (embargos) à SDI-1.

Monitoramento é exigido para identificar atividades suspeitas

Segundo o relator dos embargos, ministro Alberto Balazeiro, o monitoramento das movimentações financeiras de empregados correntistas é um dever legal imposto às instituições financeiras e previsto em lei. O objetivo é que os bancos tenham mecanismos de controle para identificar atividades suspeitas, como a lavagem de dinheiro.

Balazeiro ressaltou que a jurisprudência já está pacificada no TST no sentido de que o monitoramento pelo banco empregador, para fins de controle legal e institucional, não gera indenização por danos morais.

A decisão, unânime, já transitou em julgado. Com informações de Ricardo Reis, coordenador de Editoria e Imprensa da Secretaria de Comunicação Social (Secom) do TST.

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Ag-E-ED-ARR-1011-22.2013.5.05.0462