Divulgação/Diagonal
Sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que é de 10 anos o prazo prescricional aplicável à restituição da comissão de corretagem em casos de resolução contratual causada por atraso na entrega do imóvel, quando a responsabilidade for da construtora ou da incorporadora. Ainda segundo o colegiado, o prazo deve ser contado a partir da ciência da recusa em devolver o dinheiro.
O relator do repetitivo, ministro Humberto Martins, destacou que essa tese se distingue daquela fixada no Tema 938, que determinou a prescrição trienal na hipótese em que a causa de pedir seja o caráter abusivo da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Além disso, segundo o ministro, o novo entendimento é delimitado pelo sujeito passivo do pedido de restituição, que é a incorporadora ou a construtora.
‘‘Exclui-se do âmbito desta afetação, portanto, a controvérsia pertinente à eventual pretensão restituitória dirigida contra a empresa corretora de imóveis que atuou na intermediação da unidade autônoma’’, esclareceu o relator.
Ministro Humberto Martins foi o relator
Foto: Rosinei Coutinho/Ascom/CJF
Acordo na origem não impede análise do caso sob a sistemática dos repetitivos
O caso representativo da controvérsia (REsp 1.897.867) discutia o contrato de promessa de compra e venda de um apartamento que foi rescindido judicialmente porque a Diagonal Participações e Incorporações Imobiliárias Ltda. descumpriu o prazo de entrega. Os compradores buscavam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.
Por se tratar de responsabilidade contratual, o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) entendeu que a prescrição seria de 10 anos, como prevê o artigo 205 do Código Civil (CC). Não se aplicaria, portanto, a prescrição trienal definida no Tema 938, pois a restituição decorreria da inutilidade da intermediação diante da rescisão do contrato.
A incorporadora interpôs recurso especial (REsp), que foi julgado prejudicado após as partes fazerem um acordo extrajudicial. O relator explicou, entretanto, que esse fato não impede o julgamento do tema afetado à sistemática dos recursos repetitivos.
Prazo decenal vem sendo aplicado se a culpa é da incorporadora ou da construtora
Segundo Humberto Martins, o STJ tinha precedentes divergentes em relação à comissão de corretagem. Nos casos de pretensão de restituição fundada em cláusula abusiva, a prescrição trienal do Tema 938 continuou a ser aplicada, em respeito à sua eficácia vinculativa.
Já no caso sob análise, em que a devolução da corretagem se baseia na resolução do contrato por culpa da incorporadora ou da construtora, o ministro destacou que a jurisprudência vem se alinhando no sentido de aplicar a prescrição decenal, ‘‘porquanto o indébito teve uma causa jurídica, que é o contrato (embora resolvido por inadimplemento), o que afasta a caracterização de enriquecimento sem causa’’.
Quanto ao início do prazo prescricional, o relator afirmou que o direito de pleitear a resolução do contrato por inadimplemento é potestativo, assegurado ao contratante inocente, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Contudo, o magistrado afirmou que a pretensão do comprador à restituição das parcelas pagas é um direito subjetivo; ou seja, que se realiza por meio de uma prestação a ser cumprida pela incorporadora ou pela construtora, espontaneamente ou por força de decisão judicial.
‘‘Sob esse prisma, o termo inicial da prescrição na hipótese em tela não é a data da celebração do contrato, ou a data de pagamento de cada parcela do contrato (como se sustentou nestes autos), mas a data em que o adquirente tem ciência da recusa da incorporadora/construtora em restituir integralmente as parcelas pagas’’ – concluiu o ministro, enfatizando ser nesse momento que ocorre a violação ao direito subjetivo do comprador. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
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REsp 1897867
/in Ultimas Notícias /by Jomar MartinsINCENTIVO FISCAL
STF valida limitação de créditos de IPI às indústrias na etapa inicial da cadeia produtivaMinistro Gilmar Mendes foi o relator
Foto: Carlos Moura/STF
O Supremo Tribunal Federal (STF) validou, por unanimidade, a norma que restringe às indústrias nas etapas iniciais da cadeia produtiva o direito a manter e usar créditos do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) nas operações em que esse tributo foi suspenso. A corte rejeitou ampliar os créditos de IPI a empresas que compram esses bens.
O entendimento foi construído no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 7135, realizado em sessão virtual finalizada em 18/8. No processo, o Partido da Social Democracia Brasileira (PSDB) pediu para que o uso dos créditos de IPI fosse estendido às áreas que compram os produtos em que a incidência do imposto foi suspensa nas etapas iniciais.
A Lei 10.637/2002 garante o direito de manter e usar os créditos apenas ao estabelecimento industrial que fabrique produtos intermediários e itens de entrega destinados a estabelecimentos que atuem em um conjunto de transações registrado no regime de suspensão do IPI. Os estabelecimentos que compram bens para utilização em seu processo produtivo não podem manter os créditos tributários.
Sem pagamento, sem crédito
Para o relator do processo, ministro Gilmar Mendes, o não pagamento do IPI na etapa anterior da cadeia produtiva impede a existência do crédito na etapa seguinte. Conforme explica o relator, o crédito tributário pressupõe o pagamento do valor correspondente ao imposto na operação anterior. Como o caso se trata de itens em que o IPI foi suspenso, não há pagamento e, portanto, não existe crédito a ser aproveitado na etapa seguinte da produção.
O ministro rejeitou a argumentação do PSDB de que a lei teria contrariado o princípio da não cumulatividade – que faria o imposto incidir apenas sobre o valor adicionado ao bem em determinada etapa produtiva. Segundo o relator, esse princípio opera com base na lógica da compensação entre débitos e créditos efetivamente feitos, e não tem relação com a criação de créditos em caso de uma desoneração prevista em lei.
O relator também ressaltou que o Legislativo decidiu limitar o crédito do IPI a indústrias que fabricam e enviam os insumos listados, e que o Judiciário não poderia importar um regime fiscal não previsto na lei. ‘‘A escolha legislativa é nítida: o benefício do creditamento do IPI, nas operações submetidas ao regime de suspensão, foi conferido exclusivamente ao remetente dos insumos, qual seja o estabelecimento industrial, fabricante’’, disse o ministro.
‘‘Trata-se de uma delimitação consciente, racional e legítima por parte do legislador ordinário, que decidiu restringir o incentivo fiscal à etapa inicial da cadeia produtiva, controla o alcance da desoneração e preserva os efeitos da política industrial pretendida’’, arrematou no acórdão. Com informações de Lucas Mendes, da Assessoria de Imprensa do STF.
Clique aqui para ler o acórdão
ADI 7135
INCENTIVO FISCAL
STF valida limitação de créditos de IPI às indústrias na etapa inicial da cadeia produtiva
/in Ultimas Notícias /by Jomar MartinsCRISE NO FUTEBOL
Justiça gaúcha aceita pedido de processamento da recuperação judicial do Brasil de PelotasA decisão, proferida na segunda-feira (25/8), entre outros apontamentos, indica o nome da administradora judicial, suspende todas as ações e execuções financeiras contra a agremiação e proíbe a retenção, arresto, penhora, sequestro, busca e apreensão e constrição judicial ou extrajudicial (restrição imposta judicialmente sobre o patrimônio de um devedor para garantir o cumprimento de uma dívida ou obrigação) sobre os bens da agremiação oriunda de demandas judiciais ou extrajudiciais por créditos ou obrigações sujeitos à recuperação judicial.
Razões
No pedido de intervenção, o clube alega enfrentar uma crise econômico-financeira, reflexo da queda nas receitas operacionais, do aumento do passivo trabalhista e fiscal, e da ausência de planejamento e governança. O passivo concursal chega a R$ 21,8 milhões.
Neste cenário, narra a petição, a recuperação judicial se apresenta como ‘‘medida necessária, legítima e proporcional à atual conjuntura’’ do clube, de forma a permitir a ‘‘preservação da atividade esportiva e da função social desempenhada pela entidade’’.
O Brasil de Pelotas é um dos clubes mais tradicionais do Rio Grande do Sul, fundado em 7/9/1911. Oito anos depois, em 1919, se tornou o vencedor do primeiro campeonato gaúcho de futebol. Em 2025, participou da Série D (quarta divisão) do Campeonato Brasileiro.
Admissibilidade
Ao analisar o pedido, o magistrado observa, na decisão, que, em função da natureza jurídica de associação sem fins lucrativos, conforme previsão estatutária, não seria permitido ao clube recorrer ao regime empresarial e postular recuperação judicial. Contudo, a promulgação da Lei nº 14.193/21 (que institui a Sociedade Anônima do Futebol) passou a estabelecer as condições que legitimam a pretensão, em conformidade com a legislação que regula a recuperação judicial.
‘‘Há disposição específica e excepcional relacionada aos clubes de futebol que, mesmo tendo natureza jurídica de associação, independentemente de registro nas Juntas Comerciais e da constituição de sociedades anônimas de futebol – SAF, são parte legítima para postular o processamento de recuperação judicial segundo a Lei nº 11.101/05’’, afirma o juiz Alexandre Lahude.
A decisão registra ainda a importância social e econômica do clube esportivo, que emprega inúmeros profissionais. ‘‘Apresenta receita operacional, sua estrutura e ativos são suficientes para os negócios em curso e, nas condições atuais, gera empregos indiretos, possui relevância no seu mercado de atuação – indicativos que demonstram haver, de fato, atividade econômica a ser preservada.’’ Com informações do jornalista Márcio Daudt, do Departamento de Imprensa (DiCom-DImp) do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS).
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5030209-62.2025.8.21.0022 (Pelotas-RS)
CRISE NO FUTEBOL
Justiça gaúcha aceita pedido de processamento da recuperação judicial do Brasil de Pelotas
/in Ultimas Notícias /by Jomar MartinsREPETITIVOS
Prazo para pedir restituição de corretagem por atraso na entrega do imóvel é de 10 anosDivulgação/Diagonal
Sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que é de 10 anos o prazo prescricional aplicável à restituição da comissão de corretagem em casos de resolução contratual causada por atraso na entrega do imóvel, quando a responsabilidade for da construtora ou da incorporadora. Ainda segundo o colegiado, o prazo deve ser contado a partir da ciência da recusa em devolver o dinheiro.
O relator do repetitivo, ministro Humberto Martins, destacou que essa tese se distingue daquela fixada no Tema 938, que determinou a prescrição trienal na hipótese em que a causa de pedir seja o caráter abusivo da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Além disso, segundo o ministro, o novo entendimento é delimitado pelo sujeito passivo do pedido de restituição, que é a incorporadora ou a construtora.
‘‘Exclui-se do âmbito desta afetação, portanto, a controvérsia pertinente à eventual pretensão restituitória dirigida contra a empresa corretora de imóveis que atuou na intermediação da unidade autônoma’’, esclareceu o relator.
Ministro Humberto Martins foi o relator
Foto: Rosinei Coutinho/Ascom/CJF
Acordo na origem não impede análise do caso sob a sistemática dos repetitivos
O caso representativo da controvérsia (REsp 1.897.867) discutia o contrato de promessa de compra e venda de um apartamento que foi rescindido judicialmente porque a Diagonal Participações e Incorporações Imobiliárias Ltda. descumpriu o prazo de entrega. Os compradores buscavam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.
Por se tratar de responsabilidade contratual, o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) entendeu que a prescrição seria de 10 anos, como prevê o artigo 205 do Código Civil (CC). Não se aplicaria, portanto, a prescrição trienal definida no Tema 938, pois a restituição decorreria da inutilidade da intermediação diante da rescisão do contrato.
A incorporadora interpôs recurso especial (REsp), que foi julgado prejudicado após as partes fazerem um acordo extrajudicial. O relator explicou, entretanto, que esse fato não impede o julgamento do tema afetado à sistemática dos recursos repetitivos.
Prazo decenal vem sendo aplicado se a culpa é da incorporadora ou da construtora
Segundo Humberto Martins, o STJ tinha precedentes divergentes em relação à comissão de corretagem. Nos casos de pretensão de restituição fundada em cláusula abusiva, a prescrição trienal do Tema 938 continuou a ser aplicada, em respeito à sua eficácia vinculativa.
Já no caso sob análise, em que a devolução da corretagem se baseia na resolução do contrato por culpa da incorporadora ou da construtora, o ministro destacou que a jurisprudência vem se alinhando no sentido de aplicar a prescrição decenal, ‘‘porquanto o indébito teve uma causa jurídica, que é o contrato (embora resolvido por inadimplemento), o que afasta a caracterização de enriquecimento sem causa’’.
Quanto ao início do prazo prescricional, o relator afirmou que o direito de pleitear a resolução do contrato por inadimplemento é potestativo, assegurado ao contratante inocente, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Contudo, o magistrado afirmou que a pretensão do comprador à restituição das parcelas pagas é um direito subjetivo; ou seja, que se realiza por meio de uma prestação a ser cumprida pela incorporadora ou pela construtora, espontaneamente ou por força de decisão judicial.
‘‘Sob esse prisma, o termo inicial da prescrição na hipótese em tela não é a data da celebração do contrato, ou a data de pagamento de cada parcela do contrato (como se sustentou nestes autos), mas a data em que o adquirente tem ciência da recusa da incorporadora/construtora em restituir integralmente as parcelas pagas’’ – concluiu o ministro, enfatizando ser nesse momento que ocorre a violação ao direito subjetivo do comprador. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
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REsp 1897867
REPETITIVOS
Prazo para pedir restituição de corretagem por atraso na entrega do imóvel é de 10 anos
/in ARTIGOS, Destaques /by Jomar MartinsDESJUDICIALIZAÇÃO?
O projeto de lei do despejo extrajudicial ainda precisa ser aperfeiçoadoDiamantino Advogados Associados
Por Elvis Rosseti
A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou recentemente o Projeto de Lei 3.999/2020, que permite o despejo extrajudicial de um inquilino inadimplente. A proposta da lei – a princípio, muito nobre – é facilitar a vida do locador, evitando os aborrecimentos e percalços da Justiça, onde um processo pode demorar.
Entretanto, na prática, o despejo extrajudicial talvez não seja tão vantajoso. Isso porque o serviço pesado mesmo ficará ainda por conta do juiz.
De acordo com a proposta, a notificação do inquilino inadimplente deverá ocorrer pelo cartório notas ou de registro de imóveis. Depois de notificado, o inquilino poderá quitar sua dívida no prazo de 15 dias corridos ou desocupar o imóvel.
Porém, se o locatário se recusar a desocupar o imóvel, o locador ainda terá que ajuizar uma ação de ‘‘despejo compulsório’’. Sendo assim, a proposta legislativa não resolve exatamente o que propõe: a desjudicialização.
Além disso, serviços de cartório não são baratos. Na prática, o locador terá que pagar não só as custas de cartório, como as do processo e os honorários do seu advogado. Ou seja, o que era para ser mais barato e ágil, vai ficar mais caro.
Mas não é só. O projeto de lei também discorre sobre a possibilidade de consignação das chaves de forma extrajudicial. A consignação é utilizada quando o inquilino deseja encerrar o contrato, mas, por algum motivo, o locador não aceita ou se recusa a receber o imóvel. Ou quando o inquilino simplesmente desaparece.
Neste caso, o cartório será responsável pela guarda das chaves por apenas 180 dias. Depois, descartará as chaves. Ora, o cartório figurará como depositário e, consequentemente, deverá zelar pelo imóvel. Se, nesse meio tempo, o imóvel for invadido ou sofrer algum dano, qual será a responsabilidade do tabelião? O projeto não explica.
Em que pese ter tramitado em caráter conclusivo e seguido para análise do Senado, a proposta carece de ajustes. É preciso esclarecer responsabilidades, delimitar procedimentos e garantir que a nova sistemática não imponha ao locador custos e riscos adicionais em troca de uma promessa de agilidade que, na prática, pode não se concretizar.
Elvis Rosseti é advogado da área Cível do escritório Diamantino Advogados Associados (DAA)
DESJUDICIALIZAÇÃO?
O projeto de lei do despejo extrajudicial ainda precisa ser aperfeiçoado
/in Destaques /by Jomar MartinsPRECEDENTES QUALIFICADOS
Prazo de cinco dias para pagar dívida fiduciária começa na execução da liminar de busca e apreensãoCom a fixação da tese, podem voltar a tramitar os recursos especiais (REsp)e agravos em recurso especial (AREsp) que estavam suspensos à espera do precedente qualificado. O entendimento deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes.
A tese coloca fim às divergências sobre o marco inicial do prazo para a purgação da mora após a apreensão. O relator dos recursos repetitivos, ministro Antonio Carlos Ferreira, ressaltou que o STJ já vem adotando o entendimento de que a contagem do prazo deve começar na data da execução da liminar. Ele destacou que essa leitura do dispositivo legal confere mais segurança jurídica e rapidez ao procedimento.
Ministro Antonio Carlos Ferreira foi o relator
Foto: Imprensa/STJ
A solução normativa está no princípio da especialidade
O ministro ressaltou que a redação original do parágrafo 1º do artigo 3º do Decreto-Lei 911/1969 estabelecia que, ‘‘despachada a inicial e executada a liminar, o réu será citado para, em três dias, apresentar contestação ou, se já tiver pago 40% do preço financiado, requerer a purgação da mora’’.
Para o relator, esse modelo deixava claro que a citação ocorria apenas após a execução da liminar, e o prazo de defesa era regido pela regra geral do Código de Processo Civil (CPC), com início a partir da juntada do mandado de citação aos autos.
Entretanto, segundo Antonio Carlos Ferreira, a Lei 10.931/2004 estabeleceu que, no prazo de cinco dias após a execução da liminar, a propriedade e a posse do bem seriam consolidadas em favor do credor.
‘‘O rito atualmente previsto pela lei, visando conferir efetividade à garantia fiduciária, determina que haverá possibilidade de o devedor pagar a integralidade do débito nos cinco dias que se seguirem à execução da liminar, com apreensão do bem e entrega ao credor. Em assim procedendo, o bem lhe será restituído livre de ônus, como determina o parágrafo 2º do mesmo dispositivo legal’’, afirmou.
De acordo com o magistrado, esse regime jurídico configura norma especial em relação ao artigo 230 do CPC, prevalecendo em razão do princípio da especialidade. O ministro ressaltou que essa interpretação é reforçada pela determinação expressa de aplicação apenas supletiva das normas gerais do CPC, prevista no artigo 231, e somente quando houver compatibilidade.
Ferreira acrescentou que a norma especial se sobrepõe justamente por conter elementos mais específicos, afastando a incidência da regra geral nos pontos de incompatibilidade. ‘‘A aparente incompatibilidade normativa soluciona-se pela aplicação da norma que contém elementos especializantes, subtraindo do espectro normativo da norma geral a aplicação em virtude de determinados critérios que são especiais’’, registrou.
Participaram do julgamento, como amicus curiae, o Centro de Estudos Avançados de Processo (Ceapro) e a Federação Brasileira de Bancos (Febraban). A parte recorrente foi o Banco Safras. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
Clique aqui para ler o acórdão
REsp 2126264
PRECEDENTES QUALIFICADOS
Prazo de cinco dias para pagar dívida fiduciária começa na execução da liminar de busca e apreensão