* Por Angie Basiouny

As modificações de hipotecas que ajudaram os mutuários a manter suas casas durante a Grande Recessão foram concebidas para um alívio de curto prazo, mas tiveram efeitos extraordinários de longo prazo sobre o patrimônio.

Um novo estudo de Fernando Ferreira, que preside o Departamento Imobiliário da Wharton School, a escola de negócios da Universidade da Pensilvânia/EUA, revela que 85% dos mutuários em dificuldades que obtiveram medidas como a suspensão temporária dos pagamentos ou a redução das taxas de juros ainda estavam em suas casas em 2013, em comparação com 49% dos mutuários que não receberam essas medidas.

Em 2022, mais de uma década após o programa de hipotecas subprime ter desencadeado um colapso financeiro global, os mutuários que receberam assistência ainda tinham 19% mais probabilidade de serem proprietários de imóveis. E haviam acumulado, em média, US$ 83.000 a mais em ganhos de capital.

‘‘Isso representa mais de um ano inteiro de salário para muita gente’’, disse Ferreira. ‘‘Não perder a casa no ponto mais baixo dos preços, que foi quando o mercado desmoronou, foi muito benéfico para as famílias, porque os preços subiram tanto que elas acumularam muito patrimônio.’’

O estudo, intitulado ‘‘A propriedade de um imóvel importa? As consequências a longo prazo da perda de uma casa durante a Grande Recessão’’, foi publicado pelo National Bureau of Economic Research. Os coautores são Heidi Artigue, doutoranda em Economia Aplicada na Wharton; Patrick Bayer, professor de Economia na Duke University; e Stephen Ross, professor de Economia na University of Connecticut.

A resposta à pergunta feita pelos estudiosos no título do artigo é um sim categórico, disse Ferreira.

‘‘A principal conclusão é que a propriedade de um imóvel é importante para a construção de patrimônio imobiliário’’, disse ele. ‘‘Se analisarmos o passado recente, veremos que é incrivelmente valioso para acumular riqueza. Você pode fazer o que quiser com isso. Você tem opções, especialmente na aposentadoria.’’

A acessibilidade à habitação é um tema polêmico

O estudo é o primeiro a estimar o efeito financeiro a longo prazo da propriedade de imóveis nos Estados Unidos da América (EUA). Ferreira afirmou que a equipe quis estudar o tema porque a habitação é uma questão econômica e social crucial, o que também a torna uma questão política. Para os americanos, possuir uma casa tem sido considerado, há muito tempo, um caminho para a acumulação de riqueza individual, e o governo já gastou bilhões em subsídios para proprietários de imóveis.

‘‘Nosso objetivo não era reformar o sistema. Era um objetivo mais simples: entender que a propriedade de imóveis é importante; então vamos tentar estimar causalmente essa relação. Quais são os resultados que podemos mensurar?’’, questionou Ferreira.

A equipe obteve dados financeiros detalhados de mais de 375.000 mutuários e, em seguida, concentrou-se naqueles da amostra que estavam com mais de 90 dias de atraso no pagamento da hipoteca em 2010. Os mutuários inadimplentes representavam cerca de 18% do conjunto. Depois, acompanharam esses mutuários ao longo do tempo, usando relatórios de crédito.

Além da significativa disparidade entre a manutenção da casa própria e o patrimônio acumulado, o estudo também revelou um dado interessante sobre as linhas de crédito com garantia imobiliária (HELOC, na sigla em inglês). Esses empréstimos, que permitem aos proprietários de imóveis usar o patrimônio como garantia para empréstimos, sofreram uma queda drástica nos anos seguintes à Grande Recessão, à medida que as instituições financeiras intensificaram os controles. Embora as taxas de HELOC tenham começado a se recuperar em 2014, elas ainda permanecem abaixo dos níveis pré-recessão. Segundo Ferreira, esse é um ponto importante para o estudo, pois a dificuldade de acesso às HELOCs provavelmente afetou o consumo.

‘‘No passado, as pessoas costumavam considerar suas casas como caixas eletrônicos, tomando empréstimos e usando o imóvel como garantia. Isso parou depois da Grande Recessão, mas pode voltar a acontecer em algum momento se as restrições de crédito diminuírem’’, disse ele. ‘‘Como isso não aconteceu, não vemos as pessoas usando essa riqueza imobiliária extra para fins de consumo no curto prazo.’’

Como a propriedade de uma casa afeta o consumo e a solvência

O estudo também se destaca pelo que não encontrou. Os dados revelaram que manter a propriedade de um imóvel teve pouco efeito sobre o consumo, a solvência ou a qualidade do bairro. Para medir o consumo, os pesquisadores analisaram a atividade de cartões de crédito e empréstimos para automóveis antes e depois da recessão. E para medir a solvência, analisaram as pontuações de crédito de 2004 a 2022.

Não houve padrões divergentes entre os mutuários em dificuldades que receberam modificações em seus financiamentos imobiliários e aqueles que não receberam; ambos os grupos enfrentaram a mesma onda quando a economia entrou em colapso e depois se recuperou.

Em seguida, os pesquisadores voltaram sua atenção para a mobilidade habitacional e a qualidade dos bairros. Proprietários que perderam suas residências tinham o dobro da probabilidade de mudar de CEP após a recessão. Mas mudar para imóveis alugados não significava abrir mão da qualidade. Eles ainda viviam em bairros comparáveis ​​em termos de distribuição de renda. A abundância de imóveis para alugar após a crise pode ser a razão, segundo os autores.

‘‘As pessoas confundem ter casa própria com morar em um bom bairro. Isso não é necessariamente verdade, principalmente se você for jovem’’, disse Ferreira, observando que os inquilinos muitas vezes encontram unidades menores em bairros melhores, onde não têm condições de comprar. ‘‘Ter casa própria existe em todos os lugares, tanto em bairros pobres quanto em bairros ricos.’’

Implicações para as políticas públicas

O professor afirmou que o estudo não tinha como objetivo fazer uma declaração política. Os pesquisadores queriam se concentrar nos riscos e benefícios da propriedade de imóveis. Mas os resultados têm implicações políticas, mesmo assim. Eles mostram que a intervenção governamental na forma de modificações de hipotecas ajudou os proprietários a permanecerem em suas casas, o que os ajudou a acumular mais patrimônio imobiliário ao longo do tempo.

‘‘Se você não consegue manter sua casa, isso agrava o impacto negativo no mercado de trabalho. Portanto, poder acessar essas medidas é importante’’, disse Ferreira.

Ainda assim, ele reconhece que ter uma casa própria não é para todos. Casas são a maior compra que a maioria das pessoas fará em suas vidas, e há muitas considerações além do custo.

‘‘Ter uma casa própria é arriscado. Você não sabe se o valor vai subir ou cair. Você pode ter uma queda brusca na renda. Para algumas pessoas, não faz sentido”, disse Ferreira. “O que mostramos no artigo é outra perspectiva dentro dessa visão abrangente da propriedade de imóveis.’’

*Angie Basiouny é redatora e editora na Knowledge at Wharton, o jornal de negócios da Wharton School, da Universidade da Pensilvânia/EUA